Muchos propietarios mayores de 65 años creen que, por el simple hecho de tener esa edad, pueden vender cualquier vivienda sin pagar impuestos. La realidad es más precisa. La normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) contempla beneficios fiscales importantes, pero no automáticos. La Agencia Tributaria no multa por tener una casa a su nombre. Lo que sí puede generar sanciones es no declarar correctamente una ganancia patrimonial cuando no se cumplen los requisitos de exención. El punto clave está en distinguir entre vivienda habitual, segundas residencias y reinversión en renta vitalicia. La ley establece que los mayores de 65 años no deben tributar por la ganancia patrimonial obtenida en la venta de su vivienda habitual, siempre que esta tenga efectivamente esa condición fiscal. Es decir, debe tratarse del inmueble en el que el contribuyente haya residido de manera continuada durante, al menos, los tres años anteriores a la transmisión, salvo excepciones justificadas. Cuando se cumple ese requisito, la plusvalía generada por la venta no se integra en la base imponible del IRPF. Así lo recoge la Ley 35/2006 del IRPF y la información oficial de la Agencia Tributaria sobre ganancias patrimoniales exentas para mayores de 65 años. En cambio, si el inmueble vendido no es la vivienda habitual, la ganancia sí debe declararse y tributar conforme a los tipos vigentes del ahorro. No hacerlo puede dar lugar a liquidaciones complementarias y sanciones. La exención no se aplica a segundas residencias, viviendas heredadas en las que no se reside de forma efectiva ni a inmuebles destinados a alquiler. En estos casos, la ganancia obtenida en la venta debe incluirse en la declaración de la renta correspondiente al ejercicio en que se produce la transmisión. Si un contribuyente mayor de 65 años vende una segunda vivienda y asume erróneamente que está exento, Hacienda puede iniciar un procedimiento de comprobación. En ese supuesto, además de exigir el impuesto correspondiente, puede imponer recargos e intereses de demora conforme a la Ley General Tributaria. También conviene recordar que, incluso sin vender el inmueble, las viviendas que no constituyen residencia habitual ni están alquiladas están sujetas a imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF, según el artículo 85 de la Ley del IRPF. Esta obligación sigue vigente con independencia de la edad del propietario. Existe otra vía de exención para los mayores de 65 años que no vendan su vivienda habitual, sino cualquier otro bien inmueble. La ley permite dejar exenta la ganancia si el importe obtenido se reinvierte en la constitución de una renta vitalicia asegurada. Para aplicar esta exención, la reinversión debe realizarse en el plazo de seis meses desde la transmisión y el importe máximo que puede beneficiarse asciende a 240.000 euros por contribuyente. Este límite está recogido en el artículo 38.3 de la Ley del IRPF y desarrollado en el Reglamento del impuesto. Si la cantidad reinvertida supera ese tope, la parte excedente sí tributa. Además, la renta vitalicia debe cumplir condiciones técnicas específicas, como no reducirse más de un 5 % anual y formalizarse con una entidad aseguradora. No basta con tener más de 65 años y una vivienda a su nombre para quedar automáticamente exento. La clave está en cumplir el requisito legal correspondiente. Cuando no se respeta, la Agencia Tributaria puede exigir el pago del impuesto y aplicar las sanciones previstas por la normativa fiscal vigente.