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En España, existe un mecanismo legal poco conocido que permite a un inquilino o poseedor de buena fe convertirse en propietario de un inmueble sin necesidad de adquirirlo a través de métodos convencionales. Este proceso es conocido como prescripción adquisitiva o usucapión y se encuentra regulado en el Código Civil.
La prescripción adquisitiva se fundamenta en la posesión continuada, pública y pacífica de una vivienda durante un periodo específico establecido por la ley. Los plazos pueden variar dependiendo de si se cumplen los requisitos de justo título y buena fe, o si se opta por la modalidad extraordinaria, lo que ofrece una alternativa para adquirir la propiedad sin un contrato de compraventa formal.
Qué es la prescripción adquisitiva y cuándo se usa
La prescripción adquisitiva es un mecanismo mediante el cual se puede adquirir la propiedad de un inmueble a través del transcurso del tiempo y la posesión continua, tal como se establece en el artículo 1930 del Código Civil: “Por la prescripción se adquieren… el dominio y demás derechos reales… con las condiciones determinadas en la ley”.
Para que esta figura jurídica sea efectiva a favor del poseedor, se identifican dos modalidades principales: la ordinaria y la extraordinaria. La modalidad ordinaria requiere que la posesión del inmueble se lleve a cabo con buena fe y justo título, lo que implica que el poseedor creía legítimamente tener derecho sobre la propiedad y que existe una causa que aparenta transmitir dicha propiedad.
Si se satisfacen estos requisitos, el Código Civil establece que “el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título”.
Esto implica que quien ha habitado un inmueble como dueño de manera pública, pacífica y sin interrupciones durante 10 años, puede solicitar la declaración de prescripción adquisitiva, siempre que el propietario vecino haya estado presente y localizable. En caso de que el propietario haya estado ausente (por ejemplo, residiendo en el extranjero durante un prolongado periodo), dicho plazo puede extenderse hasta 20 años.
La posesión entre “presentes” se refiere a situaciones en las que el propietario conocido y residente ha estado disponible para ejercer sus derechos, mientras que en el caso de “ausentes” se amplía el plazo para asegurar equidad en la adquisición por posesión prolongada.
Prescripción extraordinaria sin justo título ni buena fe
El Código Civil prevé que, para bienes inmuebles, la prescripción extraordinaria requiere que la posesión se mantenga durante 30 años sin necesidad de demostrar buena fe o justificación legal previa.
En la práctica, la prescripción extraordinaria resulta menos frecuente debido al largo tiempo exigido y a la necesidad de que la posesión sea ininterrumpida y notoria, lo que implica que no haya disputas, interrupciones legales o reclamos por parte de terceros durante décadas.
El objetivo de esta figura es reconocer derechos sobre bienes que han sido poseídos como propios durante un periodo prolongado, incluso sin título formal, siempre que se cumplan los requisitos posesorios.
Existe otra vía de prescripción adquisitiva, conocida como extraordinaria, que se aplica cuando no hay ni justo título ni buena fe en la posesión. En estos casos, solo se exige que la posesión sea en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida durante un plazo más largo.
Condiciones necesarias para el reconocimiento de la propiedad por usucapión
La buena fe también juega un papel clave en la modalidad ordinaria. Según interpretación doctrinal, implica que el poseedor creía, de forma razonable, que quien le transmitió la posesión tenía derecho a hacerlo, aunque luego se demuestre lo contrario. No obstante, esa creencia debe mantenerse durante todo el plazo necesario para que opere la prescripción.
Para que la prescripción adquisitiva de un inmueble sea válida, más allá de los plazos, se exige que la posesión se ejerza con una serie de características establecidas en la ley. El artículo 1941 del Código Civil dispone que la posesión debe ser en concepto de dueño, es decir, actuando como si se fuera propietario de la vivienda, realizando actos propios del dominio.
Además de ser en concepto de dueño, la posesión debe ser pública (no oculta), pacífica (sin usar violencia ni clandestinidad) y no interrumpida durante todo el tiempo que establece cada modalidad (10, 20 o 30 años según los casos).
La valoración de estos requisitos suele ser evaluada por los tribunales si se interpone una acción de usucapión. El poseedor debe acreditar ante un juez que ha cumplido con todos estos elementos y que nadie ha reclamado la titularidad o interrumpido la posesión en el periodo correspondiente.