El precio del alquiler en España sigue siendo uno de los grandes focos de preocupación para millones de hogares. Con subidas acumuladas en los últimos años y una oferta limitada en las principales ciudades, la actualización anual de la renta se ha convertido en una cuestión clave tanto para inquilinos como para propietarios. Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023, el sistema de revisión de rentas ha cambiado de forma sustancial. El Gobierno introdujo límites temporales a las subidas y creó un nuevo índice específico para evitar incrementos desproporcionados. Ese índice ya está en vigor y marca el techo legal que puede aplicarse. Desde el 1 de enero de 2025 se aplica el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Este índice sustituye al IPC como referencia principal para actualizar los contratos firmados tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023. El IRAV correspondiente a enero de 2025 se situó en el 2,2%, según la publicación oficial del INE. Ese porcentaje actúa como límite máximo para la actualización anual de los contratos afectados. Es decir, el propietario no puede aplicar una subida superior a ese índice si el contrato está sujeto al nuevo sistema. Durante 2023 y 2024, el Gobierno fijó límites extraordinarios del 2% y del 3% respectivamente para contener el impacto de la inflación en el mercado del alquiler. A partir de 2025, el IRAV se convirtió en la referencia estable para la revisión anual. El IRAV se aplica a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda. En estos casos, la actualización anual debe realizarse conforme al índice oficial publicado por el INE. En cambio, los contratos anteriores continúan rigiéndose por lo que establezca el propio contrato. En la mayoría de los casos, la actualización sigue vinculada al IPC o al Índice de Garantía de Competitividad (IGC), siempre que así figure en la cláusula correspondiente. Este matiz es clave. No todos los alquileres están sujetos al mismo límite. Por eso es fundamental revisar la fecha de firma y la cláusula de actualización antes de aceptar cualquier incremento. La Ley de Vivienda también prevé medidas específicas para las llamadas zonas de mercado residencial tensionado, que pueden ser declaradas por las comunidades autónomas cuando se acrediten desequilibrios graves entre oferta y demanda. En estas áreas, pueden aplicarse límites adicionales en determinados supuestos, especialmente cuando el propietario es un gran tenedor o cuando se formaliza un nuevo contrato. El objetivo es frenar la escalada de precios en entornos donde el acceso a la vivienda resulta especialmente difícil. Además, la normativa establece que el arrendador solo puede actualizar la renta una vez al año y siempre dentro de los límites legales vigentes. Cualquier subida superior al índice aplicable podría ser impugnada. Es por ese motivo que, desde 2025, mercado del alquiler opera bajo un marco más regulado que en años anteriores. Con el IRAV ya activo y los límites definidos por ley, el porcentaje máximo de incremento depende del tipo de contrato y de la fecha de firma. Antes de aceptar una subida, conviene comprobar qué índice corresponde y cuál es el porcentaje oficial publicado por el INE en el mes de revisión.