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La compraventa de viviendas alquiladas en España suscita preocupaciones tanto en arrendadores como en arrendatarios. Una de las preguntas más frecuentes es qué ocurre con el contrato de alquiler cuando la propiedad cambia de dueño y, en particular, en qué condiciones el nuevo propietario está obligado o no a indemnizar al inquilino.
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) proporciona la respuesta, regulando la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y estableciendo límites específicos.
Ley de alquileres: aspectos que regula e incluye
En virtud de esta normativa, al realizar la venta de una vivienda arrendada, el comprador asume de manera automática el rol de nuevo arrendador y tiene la responsabilidad de respetar el contrato vigente.
Esto implica que, durante los primeros cinco años si el anterior propietario era una persona física, o siete si se trataba de una persona jurídica, el arrendatario conserva su derecho a permanecer en la vivienda bajo las mismas condiciones acordadas, sin que exista la obligación de indemnizarle.
Compensación a inquilinos por la venta de vivienda y sus consecuencias
La indemnización prevista por la LAU corresponde a una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal. Por ejemplo, si un contrato se firmó por diez años con una persona física como arrendador y la vivienda se vende en el año ocho, quedarían dos años de alquiler que exceden los cinco años protegidos.
El equilibrio que establece el artículo 14 de la LAU es claro: el nuevo propietario no tiene la obligación de indemnizar al inquilino en ningún caso y únicamente el anterior dueño deberá hacerlo si el contrato excede los cinco o siete años legales.
Esto implica que el comprador no está obligado a pagar una compensación económica. La carga de la indemnización recae exclusivamente en el vendedor y solo en el caso de que la duración del contrato supere los plazos mínimos establecidos por la ley.
Si el contrato se extiende más allá de este periodo, el arrendatario podría ver extinguido su derecho antes del plazo acordado; sin embargo, la responsabilidad de indemnizarle recaerá en el vendedor de la vivienda, no en el comprador.
La situación se modifica cuando el contrato firmado establece una duración que excede los plazos mínimos estipulados. En este contexto, el nuevo propietario está obligado a mantener el alquiler únicamente hasta completar los cinco o siete años requeridos.
Si existe tal acuerdo, el nuevo propietario solo debe respetar la vivienda arrendada hasta completar los cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido este plazo, no existe obligación alguna de indemnizar al arrendatario.
En tal caso, el arrendatario tendría derecho a recibir del antiguo propietario dos mensualidades como compensación. Sin embargo, la ley también contempla situaciones en las que arrendador e inquilino acuerdan expresamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento.