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La medida tiene como objetivo limitar la proliferación de plataformas como Airbnb o Booking, fortalecer la regulación de los alquileres de corta duración y restituir miles de viviendas al mercado residencial. De acuerdo con el Gobierno, la prioridad radica en asegurar el acceso a la vivienda habitual en contraposición a la especulación turística.
En este contexto, el Gobierno ha promulgado la Ley Orgánica 1/2025, que comenzó a regir el 3 de abril pasado. Esta normativa transforma de manera significativa la Ley de Propiedad Horizontal y otorga a los vecinos un poder fundamental: decidir si un propietario puede arrendar su propiedad a turistas.
La gestión de los alquileres turísticos se ha convertido en un asunto de gran relevancia en las principales ciudades de España. El incremento de inmuebles destinados a uso vacacional ha elevado los precios de la vivienda, disminuido la oferta para los residentes y generado tensiones en el seno de las comunidades.
Aprobación vecinal para el uso turístico de una vivienda
La norma es inequívoca: ningún propietario podrá iniciar un alquiler turístico sin la aprobación de su comunidad. Para ello, se requiere una mayoría reforzada de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación.
En caso de no cumplir con este requisito, el alquiler no podrá llevarse a cabo. Además, el presidente de la comunidad tiene la facultad de exigir el cese inmediato de la actividad e incluso emprender acciones legales.
Si bien esta medida no afecta a las viviendas ya registradas como turísticas antes del 3 de abril, estas podrán enfrentar un recargo del 20% en los gastos comunes, siempre que la comunidad lo apruebe en junta.
Las sanciones por incumplir esta nueva regulación son significativas: las comunidades autónomas podrán imponer multas de hasta 600.000 euros.
Pisos turísticos registrados y nuevas obligaciones
El Gobierno ha establecido de manera clara que la reforma no tendrá efectos retroactivos. Los pisos turísticos que ya se encuentran debidamente inscritos podrán continuar con sus operaciones. No obstante, deberán cumplir con nuevas obligaciones.
La Dirección General de Seguridad Jurídica enfatizó en enero de 2025 que esta normativa se aplica exclusivamente a las viviendas que están registradas como turísticas. Los alquileres de temporada, que se realizan por meses y carecen de inscripción en el registro, quedan excluidos de este marco, a menos que se modifiquen los estatutos de la comunidad por unanimidad.
Esto implica que los vecinos tendrán la capacidad de bloquear la creación de nuevos pisos turísticos, pero no podrán intervenir en los alquileres temporales tradicionales, los cuales seguirán sujetos a acuerdos unánimes.
El plan del Gobierno: refuerzo del control y reducción de la especulación
La estrategia oficial se complementa con la creación de la Ventanilla Única Digital, un registro centralizado para controlar todas las viviendas de corta duración. Desde julio de 2025 será obligatorio para propietarios y plataformas, lo que permitirá más transparencia e inspecciones ágiles.
Durante un acto en Málaga, el presidente Pedro Sánchez anunció una medida adicional: “Hemos detectado miles de irregularidades de muchas de estas viviendas que pretenden convertirse en alquileres vacacionales y turísticos. Y lo que vamos a hacer es quitar de este registro 53.000 viviendas para que pasen a ser alquileres permanentes para la gente joven y las familias de nuestro país”, afirmó el jefe del Ejecutivo.
La plataforma también informó que ya ha regularizado unos 70.000 anuncios con número de registro oficial, aunque admitió que “algo menos del 10% de los registros nacionales revocados siguen asociados a anuncios activos, que serán dados de baja de inmediato”.
Tras el anuncio, el Ministerio de Vivienda pidió a plataformas como Airbnb y Booking que retiren los anuncios de los alojamientos afectados.
La propia Airbnb respondió con un comunicado en el que aseguró: “Este es un nuevo capítulo para Airbnb en España, definido por un compromiso proactivo con la colaboración, la calidad y una visión a largo plazo de crecimiento sostenible que beneficia a todos”.
Con esta ley, España se alinea con la tendencia europea de limitar los pisos turísticos con el fin de salvaguardar la vivienda habitual. La norma representa un cambio significativo en el modelo urbano, donde los residentes adquieren mayor protagonismo en la gestión de sus edificios y las autoridades refuerzan la supervisión.
El Gobierno tiene como objetivo que las viviendas retiradas se reintegren al mercado residencial, ampliando así la oferta para jóvenes y familias.
La gran incógnita radica en cómo esto impactará al turismo y si las plataformas digitales podrán adaptarse al nuevo contexto sin perder su atractivo para los viajeros.
