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Al alquilar una vivienda en España, la relación entre propietario e inquilino está regulada por una serie de obligaciones legales que buscan garantizar el uso adecuado del inmueble. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija un marco claro para evitar conflictos y proteger a ambas partes durante la vigencia del contrato.
Uno de los problemas más habituales surge cuando la vivienda presenta averías o desperfectos y el propietario se niega a repararlos. Estas situaciones no solo generan tensiones contractuales, sino que pueden afectar de forma directa a la habitabilidad del inmueble y a la calidad de vida del inquilino, especialmente cuando se trata de fallos estructurales o de servicios básicos.
La normativa vigente reconoce al arrendatario el derecho a exigir determinadas reparaciones y delimita con precisión qué trabajos corresponden al propietario y cuáles son responsabilidad del inquilino.
Qué establece la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre las reparaciones en alquiler
El artículo 21 de la LAU obliga al arrendador a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin que pueda repercutir su coste en la renta. Esta obligación es imperativa y no puede eliminarse mediante cláusulas contractuales en perjuicio del inquilino.
La ley deja claro que el propietario debe hacerse cargo de los desperfectos derivados del paso del tiempo, del desgaste natural del inmueble o de fallos en elementos esenciales. Solo quedan excluidos aquellos daños que sean imputables al inquilino por un uso negligente o inadecuado de la vivienda.
Entre las reparaciones que corresponden al arrendador se incluyen el mantenimiento de instalaciones de agua, electricidad y gas, la reparación de paredes, suelos y techos, así como la sustitución o arreglo de la caldera y sistemas de calefacción, siempre que sean necesarios para garantizar un uso normal del inmueble.
Plazos para reparar y consecuencias si el arrendador demora
La LAU no establece un plazo concreto para que el propietario ejecute las reparaciones, pero mantiene su obligación de hacerlo en un tiempo razonable, especialmente cuando los desperfectos afectan a la seguridad o a los servicios básicos de la vivienda.
La normativa sí regula qué ocurre cuando las obras son inevitables mientras el inquilino reside en el inmueble. Si una reparación de conservación no puede aplazarse y se prolonga durante más de veinte días, el arrendatario tiene derecho a una reducción proporcional de la renta, en función de la parte de la vivienda que quede inutilizada durante ese periodo.
Esta previsión legal busca equilibrar la obligación del propietario de mantener el inmueble con el derecho del inquilino a no pagar íntegramente por una vivienda que no puede usar en su totalidad debido a las obras.
Qué derechos tiene el inquilino si el propietario no repara
Cuando el propietario no atiende las reparaciones necesarias, el inquilino puede requerirlas formalmente por escrito, dejando constancia de la avería y de su impacto en la habitabilidad. Si la falta de respuesta persiste, la ley ofrece distintas vías de protección.
El artículo 27 de la LAU permite al inquilino resolver el contrato sin penalización si el arrendador incumple de forma grave sus obligaciones de conservación. Además, en determinados casos, el arrendatario puede acudir a los tribunales para reclamar una indemnización por daños y perjuicios, especialmente si la falta de reparación ha provocado gastos adicionales o ha impedido el uso normal de la vivienda.
La clave está en documentar adecuadamente la situación y actuar conforme a la ley. La normativa protege al inquilino frente a la inacción del propietario, pero exige que las reclamaciones se realicen por las vías legales correspondientes.
