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La convivencia en una comunidad de propietarios trae aparejadas múltiples obligaciones compartidas que muchas veces generan dudas. Saber qué obras son realmente obligatorias y cuándo pueden realizarse sin el acuerdo expreso de todos es clave para evitar conflictos y asegurar un edificio seguro y accesible.
En el marco de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se establece que determinadas intervenciones en los elementos comunes de un edificio deben realizarse por mandato legal o administrativo, incluso si la junta de propietarios no las aprueba. Aquí se detallan cuáles son estas obras y cómo deben gestionarse.
Qué tipo de obras están consideradas obligatorias por la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 10 de la LPH recoge de forma clara que hay tres categorías de obras que la comunidad de propietarios está obligada a llevar a cabo: las impuestas por la Administración, las necesarias para conservar el inmueble y las que garanticen la accesibilidad universal. Estas son:
- Aquellas que una autoridad pública ordena al edificio.
- intervenciones que permitan el adecuado mantenimiento, habitabilidad o seguridad del inmueble, como la reparación de sistemas de fontanería o el saneamiento de cubiertas.
- Las de accesibilidad, se centran en rampas, ascensores o dispositivos que garanticen el uso del edificio por personas mayores o con discapacidad.
En estas situaciones, la LPH establece que la comunidad podrá ejecutar las obras aunque no haya aprobado el acuerdo en junta si se cumplen los requisitos legales. Esto significa que no siempre se requiere la mayoría ordinaria, simplificando el procedimiento para garantizar el derecho a la accesibilidad y seguridad.
Cuándo pueden realizarse estas obras sin autorización de la junta y quién asume el coste
Cuando la obra está incluida en el artículo 10 de la ley, no se necesita el acuerdo previo de la mayoría de los propietarios para ejecutarla. Por ejemplo, si un propietario discapacitado o mayor de 70 años solicita la instalación de un ascensor o rampa, la comunidad debe aceptarlo.
El coste corre a cargo de la comunidad salvo que el importe anual repercutido a cada vivienda supere las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las ayudas o subvenciones públicas. En ese caso, la parte que exceda puede exigir aprobación del pleno de propietarios.
De hecho, si las subvenciones alcanzan al menos el 75 % del coste, la obra se ejecuta igual y sin oposición de la junta. Para el propietario interesado, puede solicitar judicialmente la ejecución si la comunidad se niega injustificadamente.
Qué supone para el vecino o propietario y cómo debe actuar la comunidad
Las comunidades de propietarios deben tener en cuenta que las obras clasificadas como obligatorias por la Ley de Propiedad Horizontal no pueden ser bloqueadas por votación si cumplen con los requisitos legales establecidos.
Esto incluye intervenciones relacionadas con problemas estructurales, deficiencias de accesibilidad o falta de condiciones mínimas de habitabilidad.
En casos donde el coste pueda superar las doce mensualidades ordinarias, es necesario revisar los estatutos de la comunidad y calcular el reparto proporcional conforme al coeficiente de participación.
También conviene considerar el uso del fondo de reserva y la posibilidad de acogerse a subvenciones públicas que permitan reducir la carga económica. Una gestión adecuada implica coordinación con el administrador de fincas y, en caso de desacuerdo, puede derivar en acciones legales para exigir el cumplimiento normativo.
