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Comprar una vivienda en España exige habitualmente contar con un ahorro importante antes incluso de formalizar la hipoteca. A ese desembolso inicial se añaden diferentes impuestos que acompañan al inmueble durante buena parte de su ciclo de vida.
El asesor fiscal Emilio Baena ha puesto cifras a esta situación tomando como referencia un estudio presentado en Fedea: “Por un piso de 200.000 euros se pueden llegar a pagar 124.000 euros solo en impuestos a lo largo de la vida útil de la vivienda”.
La cifra parte de un escenario en el que la carga fiscal de la vivienda puede superar el 62% del precio de adquisición al sumar los tributos vinculados a la compra, la tenencia y la posterior transmisión del inmueble.
Emilio Baena explica por qué un piso de 200.000 euros puede acumular 124.000 euros en impuestos
Baena resume la situación con una advertencia dirigida a los propietarios: “Comprar una vivienda en España es firmar, sin saberlo, una suscripción con Hacienda que dura toda la vida del inmueble”.
El cálculo que menciona procede del estudio Análisis económico de la fiscalidad de la vivienda en España, elaborado por el economista Jaume Menéndez y presentado el pasado 26 de junio en Fedea.
El análisis sostiene que la presión fiscal soportada por una vivienda en España a lo largo de todo su ciclo económico puede superar el 62% del precio de adquisición. Aplicado directamente a un inmueble de 200.000 euros, ese porcentaje equivale a 124.000 euros.
Sin embargo, se trata de un escenario acumulado y no de un impuesto único que Hacienda cobre al propietario. La cantidad real dependerá, entre otros factores, del inmueble, la comunidad autónoma, los años en propiedad, la evolución de su valor y las circunstancias de su transmisión.
Los impuestos que paga una vivienda desde que se compra hasta que se vende
La carga fiscal de la vivienda se distribuye en diferentes momentos. Baena destaca tres etapas: la adquisición del inmueble, los años durante los que permanece en propiedad y su posterior venta.
Los principales tributos que intervienen son:
- Al comprar una vivienda nueva: se aplica IVA. Con carácter general, es del 10% sobre el precio correspondiente.
- Al comprar una vivienda usada: entra en juego el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo depende de cada comunidad autónoma.
- En determinadas operaciones: también interviene el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Durante los años en propiedad: aparece el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), de carácter municipal.
- Al vender: una eventual ganancia patrimonial puede tributar en el IRPF.
- En la transmisión: también puede entrar en juego la plusvalía municipal cuando concurran las condiciones para su aplicación.
Baena destaca que estos pagos se producen en momentos diferentes y dependen de distintas administraciones. Individualmente pueden parecer cantidades más limitadas, pero el estudio analiza su efecto conjunto durante todo el ciclo del inmueble.
“Por separado, cada cobro parece asumible”, explica el asesor fiscal, antes de advertir sobre el impacto que pueden alcanzar cuando se acumulan durante años.
Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España
El primer gran desembolso fiscal aparece en el momento de la adquisición. El impuesto depende principalmente de si se compra una vivienda nueva o de segunda mano.
En una vivienda nueva, el comprador paga con carácter general un IVA del 10%. Las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública pueden estar sujetas al tipo reducido del 4% cuando se cumplen las condiciones previstas.
Para las viviendas de segunda mano se aplica el ITP, cuya regulación corresponde a las comunidades autónomas. Esto provoca diferencias territoriales importantes en la cantidad que finalmente debe afrontar el comprador.
A los impuestos sobre la compra se suman otros gastos relacionados con la operación, como notaría o Registro de la Propiedad. Conviene diferenciarlos de los impuestos, ya que no todos los costes asociados a comprar una vivienda tienen naturaleza tributaria.
La carga fiscal de la vivienda puede superar el 62% durante todo su ciclo
El estudio presentado en Fedea no analiza únicamente cuánto cuesta entrar en el mercado inmobiliario. Su cálculo contempla la fiscalidad de la vivienda en España desde la adquisición hasta su transmisión.
Jaume Menéndez sostiene que “la vivienda soporta en España una presión fiscal elevada a lo largo de todo su ciclo económico”, teniendo en cuenta lo satisfecho por el contribuyente durante las fases de adquisición, tenencia y transmisión.
La presión fiscal acumulada, según el análisis, puede superar el 62% del precio de adquisición cuando se considera el conjunto de tributos que inciden sobre el inmueble durante todo ese periodo.
Ese porcentaje es el que permite entender la cifra planteada por Baena. En un ejemplo de 200.000 euros, el 62% son 124.000 euros. No significa que una vivienda de ese precio genere automáticamente esa factura, sino que ilustra hasta dónde puede llegar la carga acumulada bajo las hipótesis contempladas.
