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La compraventa de viviendas alquiladas en España genera inquietudes tanto en arrendadores como en arrendatarios. Una de las interrogantes más comunes es qué sucede con el contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de propietario y, en particular, bajo qué condiciones el nuevo propietario está obligado o no a indemnizar al inquilino.
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ofrece la respuesta, regulando la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y estableciendo límites específicos.
Ley de alquileres: aspectos y normas principales
En virtud de esta legislación, al efectuarse la venta de una vivienda arrendada, el adquirente asume de manera inmediata la responsabilidad de nuevo arrendador y tiene el deber de respetar el contrato en vigor.
Esto implica que, durante los primeros cinco años si el anterior propietario era una persona física, o siete si correspondía a una persona jurídica, el arrendatario conserva su derecho a permanecer en la vivienda bajo las mismas condiciones pactadas, sin que exista la obligación de indemnizarle.
Compensación a inquilinos por incumplimiento de la normativa por propietarios
La indemnización establecida por la LAU consiste en una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal. Por ejemplo, si un contrato fue suscrito por diez años con un arrendador físico y la propiedad se vende en el octavo año, quedarían dos años de alquiler que sobrepasan los cinco años protegidos.
Esto implica que el comprador no tiene la obligación de abonar una compensación económica. La responsabilidad por la indemnización recae exclusivamente en el vendedor y solamente en los casos donde la duración del contrato supere los plazos mínimos establecidos por la legislación.
El equilibrio que establece el artículo 14 de la LAU es claro: el nuevo propietario no está obligado a indemnizar al inquilino bajo ninguna circunstancia y únicamente el propietario anterior deberá hacerlo si el contrato excede los cinco o siete años legales.
En tal circunstancia, el arrendatario tendrá derecho a recibir del antiguo propietario dos mensualidades como compensación. No obstante, la ley también prevé situaciones en las que arrendador e inquilino acuerdan de manera expresa en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento.
Si el contrato se extiende más allá de este periodo, el arrendatario podría perder su derecho antes del plazo acordado; sin embargo, la obligación de indemnizarle recaerá en el vendedor de la vivienda, no en el comprador.
La situación se modifica cuando el contrato firmado establece una duración que supera los plazos mínimos estipulados. En tal contexto, el nuevo propietario está obligado a mantener vigente el alquiler únicamente hasta completar los cinco o siete años requeridos.
Si existe tal estipulación, el nuevo propietario solo debe respetar la vivienda arrendada hasta cumplir con los cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido este límite, no existe obligación alguna de indemnizar al arrendatario.