En esta noticia
La venta de una vivienda alquilada no significa la pérdida automática de los derechos del arrendatario. La legislación española protege al inquilino frente a la transmisión de la propiedad, siempre que el contrato de arrendamiento siga en vigor.
Estos mecanismos se basan principalmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establecen tanto los derechos del arrendatario como las obligaciones del propietario en el marco de la comunidad.
Las reformas de la LAU introducidas en 2019 ampliaron la duración mínima de los contratos y reforzaron la seguridad jurídica en los supuestos de compraventa. Por su parte, la LPH regula aspectos relacionados con el uso del inmueble dentro de la comunidad de propietarios, lo que también condiciona el proceso de transmisión de una vivienda arrendada.
Cuáles son los derechos del inquilino según la ley
El nuevo propietario de una vivienda arrendada queda subrogado en todas las obligaciones del arrendador anterior, de acuerdo con lo dispuesto en la LAU. Esto implica el respeto a la renta vigente, a la duración pactada y a las condiciones establecidas en el contrato.
La norma garantiza una vigencia mínima de cinco años si el casero es persona física, o siete años en el caso de persona jurídica.
Además, la LAU reconoce al arrendatario el derecho de adquisición preferente, que le permite comprar la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas a un tercero. Si el contrato no recoge renuncia expresa a este derecho, el propietario está obligado a notificar la intención de venta, indicando precio y condiciones.
A su vez, la LPH garantiza que la operación respete las cargas y deudas de la comunidad de propietarios, las cuales deben ser comunicadas al comprador antes de la transmisión.
Obligaciones del casero antes de formalizar la venta
Cuando un propietario decide vender una vivienda arrendada, debe cumplir con dos marcos legales:
- La LAU, que regula la relación arrendador-arrendatario.
- La LPH, que fija las cargas comunitarias de la finca.
La primera exige que el casero notifique por escrito al inquilino la intención de vender, con detalle del precio de venta y las condiciones de pago. El arrendatario dispone de un plazo de 30 días naturales para ejercer el derecho de tanteo. Si no lo hace, el casero puede vender la vivienda a un tercero, siempre que la operación se cierre en un máximo de 180 días.
La LPH añade que el vendedor debe acreditar el estado de pagos a la comunidad, y que el comprador responderá solidariamente de las deudas pendientes si no se regularizan antes de la venta.
Qué puede exigir el inquilino legalmente
El inquilino tiene derecho a que el nuevo propietario respete la duración del contrato, las condiciones de la renta y las obligaciones de mantenimiento. La LAU impide que el comprador modifique unilateralmente lo pactado hasta que finalice el contrato en vigor.
En caso de que el casero no haya notificado la venta conforme a lo exigido por la ley, el arrendatario puede ejercer el derecho de retracto, adquiriendo la vivienda en las mismas condiciones ya pactadas con el tercero. Este mecanismo protege al inquilino frente a ventas opacas o realizadas sin su conocimiento.
La LPH, en paralelo, garantiza que los derechos del inquilino se respeten dentro del régimen de la comunidad, en especial en relación con el uso de elementos comunes y las cargas asociadas a la propiedad.