Al ritmo del país y en sintonía con algunos escenarios, sobre todo el económico, el mercado de oficinas también tiene sus ciclos. A diferencia de lo que ocurría a principios de 2010, hoy la vacancia está en baja y los precios de los metros que quedan disponibles aún están estables pero se irán inevitablemente para arriba. "Es que venimos de una vacancia alta, comparado con lo que fueron las tendencias históricas que estaban alrededor del 13 o 15% a fines de 2010. Ese es un número bastante alto para Buenos Aires, que sólo había sido superado en 2002, tocando el 25%", explica Rodrigo Millán, director para Cono Sur de Jones Lang LaSalle. Dos factores fueron los que subieron el termómetro de la vacancia: la crisis internacional que repercutió sobre todo en las empresas multinacionales y la entrada masiva de metros cuadrados de alfombra clase A. "En 2010 llegaron 180.000 m2, de los cuales 90.000 fueron premium", agrega el directivo. "Estamos volviendo a la situación de fines de 2007 o principio de 2008, donde si querías encontrar un espacio de más de 5000 m2, había pocas alternativas. Esta absorción y su consecuente escasez de metros van a impactar en los alquileres, que lentamente irán subiendo, y animarán a aquellos propietarios que tengan proyectos en carpeta a desarrollarlos de a poco", asintió Alejandro Reyser, director de Brokerage de Cushman & Wakefield. Para Mariana Stange, directora de la división Oficinas de L. J. Ramos, el mercado está activo y no se detuvo. "La diferencia con respecto a años anteriores es que la toma de decisiones es muy lenta. El mercado AAA se maneja con empresas grandes o multinacionales y, a la hora de decidir, hoy están lentas", aporta.
La absorción negativa del 2009 demolió los precios, dejando a la vacancia con la boca cada vez más abierta, sin saber qué decir. "A fines de 2009 los precios cayeron entre 25 y 30% para alquileres clase A. Lo que se alquilaba a u$s 40 por m2, se terminaba cerrando a u$s 30 por ejemplo en edificios como la torre Bank Boston o el de La Nación", agrega Martín Potito, subdirector de Cono Sur en Jones Lang LaSalle. Hoy la vacancia, para él, ronda el 9% y quizá cierre 2011 con el 8%. "Creemos que los precios se van a disparar. En las últimas cuatro semanas, sólo en edificios clase A en Catalinas, Plaza Roma y Plaza San Martín se alquilaron 11.500 m2 correspondientes a varios pisos en los edificios de American Express, Laminar, La Nación, Torre Bouchard, el ex Microsoft y Bank Boston. En los últimos dos meses la vacancia se corrió a 7% en esos lugares", agrega.
Zona Norte validada
A pesar de la cantidad de metros que ingresaron en los últimos años, la Zona Norte desempañó las dudas que oscurecían un poco su futuro y demostró que aún hay opciones allí. "La demanda viene respondiendo muy bien, sobre todo en los últimos meses. Se absorbieron los metros en oferta, aunque en Panamericana y en el nodo Philips algo queda. Sin embargo, se alquiló casi todo el edificio del Dot, el de Intecons y Panamerican Bureau", cuenta Reyser. Un claro ejemplo de lo que está sucediendo en el corredor de la Panamericana es Óptima Business Park, el proyecto de First South American Investments (FSA). De los dos primeros edificios sólo queda disponible un piso de la torre dos y un local de 400 m2 en la planta baja. Ya se instalaron Unilever, Mapfre, IBM y Banco Francés. El tercer edificio, que FSA está construyendo en el mismo complejo, se entregará durante el primer semestre de 2012. En un primer momento, el proyecto contemplaba un hotel, pero al notar una demanda insatisfecha en la zona, la desarrolladora rápidamente reconvirtió la estrategia para oficinas. "En el edificio nuevo quedan disponibles cuatro pisos de 1200 m2, que pueden ser subdivisibles. En cuanto a precios, el edificio dos, que es con entrega inmediata, se alquila a u$s 23/m2 y se venden en u$s 2.300/m2 ", cuenta Raúl González Neira, CEO de FSA. El nuevo edificio tiene valores de pozo: u$s 21/m2 para el alquiler y u$s 2100/m2 para la venta.
Algo poco común en el mercado, que sucedió en ese corredor es que los desarrolladores en ningún momento, cedieron en las negociaciones de los precios. Salieron al mercado pidiendo valores de alquileres que variaron entre u$s 16 y 22/m2 y se cerraron, en promedio, entre u$s 18 y 20/m2., agrega Potito. A esto, hay que sumarle que en los últimos tres meses, Urbana alquiló dos edificios y medio de los tres que posee. "Son cerca de 24.000 m2. Y otros proyectos ubicados alrededor también se fueron ocupando. La vacancia se fue del 15% al 9%", aporta Potito. Mariana Stange destaca Libertador 174, casi General. Paz. "Es un edificio a estrenar, con plantas más chicas, de 560 m2, Green Building", detalla. El corredor Libertador, de un lado y del otro de General Paz, sigue sumando adeptos. Tanto es así que Raghsa repensó su proyecto de Núñez en las tierras que le compró al laboratorio Boeringher y en lugar de desarrollar una nueva Le Parc, ahora propone oficinas. "Las empresas validan relocalizarse ahí, igual que sucedió con Panamericana. Hay grandes proyectos que aparecen. Uno es Al Río, dice Reyser. Ubicado en General Paz y Libertador, el primer edificio de oficinas ofrecerá en noviembre de 2012 más de 37.000 m2, pero una vez concluido todo el emprendimiento ostentará 110.000 m2 en un complejo que tendrá también espacios comerciales y residenciales. El parque corporativo tendrá certificación LEED. También habrá que contar con el segundo edificio de Intecons, de alrededor de 7.000 m2 rentables, y pronto se va a construir Thames Office Park, en Panamericana y Thames", agrega.
En la zona de Tigre, se está terminando la Torre de las Naciones, un edificio de 17 pisos de oficinas AAA con vista abierta al delta y al río. Diseñadas por el estudio Jaraj pretende ser un ícono urbano que aprovecha el verde y el agua. Con 8.000 m2 de alfombra, la torre además contará con 80 cocheras y la opción de un local comercial en planta baja. Las unidades, destinadas a renta, se entregan a fin de año.
Qué pasa en la ciudad
Para Reyser, los alquileres se mantuvieron estables o incluso bajaron levemente mientras que las ventas, sobre todo de edificios en bloque, vienen relegadas."No hubo transacciones muy importantes en el mercado de venta, más allá de pisos individuales en operaciones que variaron de de uno a u$s 4 millones destinados a usuarios finales y compradores particulares que lo destinarán a renta. No hubo un ticket por arriba de los u$s 30 millones ni inversores institucionales. Respecto de las valuaciones, es difícil calcular porque no hay comparables. En los últimos tres años no tuvimos la venta de ningún edificio entero clase A", analiza.
Con respecto a los precios en la ciudad, los alquileres premium promedian los u$s 31/m2 y para la venta, u$s 4200/m2, según datos de L.J. Ramos."La histórica rentabilidad del 12%, hoy está cerca del 9%", dice Stange.
En Puerto Madero, el barrio más nuevo de la ciudad, Madero Harbour y Juana Manso 969 son los proyectos con oferta, porque Madero Office (el emprendimiento de u$s 100 millones de Raghsa) cerró hace poco el último contrato con Dow y ya no tiene metros libres."El primer edificio, de 12.000 m2 de Madero Harbour, está hoy alquilado en un 80%, se fue vendiendo piso por piso. El otro edificio, también de 12.000 m2 lo alquilamos en bloque y ahora estamos saliendo a construir dos edificios más pequeños, de 3.000 m2 cada uno. Hace tres años salimos a vender en u$s 2.400/m2, hoy estamos en u$s 4000/m2", cuenta Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, que desarrolla Madero Harbour,quien piensa agregar otros 15.000 m2 de oficinas en un año. También en dique IV desarrollan otros 3000 m2 más. Por otra parte en dique I, Vizora que levanta Zéncity está terminando un edificio de oficinas y Creaurban hará Art María, el emprendimiento que también tendría oficinas. "Se generará un polo muy interesante. Hoy se alquila entre u$s 24 y 5/m2 y creo que con el correr del tiempo se alquilará a u$s 30/m2", agrega Ginevra. "Los metros se absorben en Puerto Madero, pero algunos cometieron el error de partir una planta en cuatro y eso dificulta. También se ven como un problema los edificios multidueños. Pero aún así esta ubicación seguirá funcionando porque tiene los beneficios de una zona suburbana ,cerca del centro. Y cuando se abran los puentes e ingrese transporte público, crecerá aún más", opina Millán.
Por su parte, Raghsa inició la construcción en Monserrat de Belgrano 955, que sumará otros 30.000 m2 al mercado y en la misma zona Moisés Altman se lanza por primera vez en este rubro. Al no haber crédito accesible para comprar viviendas, la construcción se reduce a proyectos cuyas unidades son destinadas a inversores que resguardan su capital en ladrillos. Ellos son quienes financian la obra. Las oficinas permiten alquilar superficies importantes a empresas que, por su actividad, pueden pagarlas, explica Altman, refiriéndose a su nueva apuesta. La desventaja es que no se pueden vender hasta el final y entonces hasta ese momento no se puede seguir construyendo. Este proyecto demandará una inversión estimada en u$s 10 millones con un plazo de entrega de 12 meses, porque la renta que se pierde con cada mes de demora es muy significativa, agrega el desarrollador y aclara que no vende a inversores. Ellos buscan prioritariamente precio, aclara. También se viene Libertador 6350 en Núñez, con una superficie rentable de 11.000 m2.
El Polo Tecnológico
Con Parque Patricios hay menos dudas que hace un año. Avanza pero lento. Los analistas creen que aún falta para que esa área de la ciudad se consolide. "Ya hay más de 80 empresas que aplicaron para estar porque los beneficios impositivos ayudan. Pero aún hace falta masa crítica para que haya servicios. Seguro eso cambiará cuando el Banco Ciudad se mude", comenta Potito. "Seguimos esperando las grandes inversiones del Gobierno en cuanto a infraestructura y seguridad. Pero hay nuevos proyectos. Tenemos identificado uno de 8000 m2 para alquilar", dispara Reyser. Si bien no hay una relocalización masiva de empresas, se espera que el mercado de a poco lo convalide. "En la medida que el subte llegue, se mejore el parque y se terminen las obras de pavimentación pendientes, habrá un cambio", agregó el directivo de Cushman & Wakefield. En contrapartida, Stange destaca la cantidad de policía metropolitana y la inversión en redes, datos y telefonía. "Hicimos tres operaciones de compra. Es una zona que tiene potencial para crecer ", agrega.
Santiago Tarasido, director comercial de CRIBA cuenta los avances del Banco Ciudad, que sumará más de 40.000m2 al barrio. "Es la obra más importante que estamos haciendo. Contratamos a Norman Foster. La idea del Banco es unificar siete u ocho edificios. La obra empezó y el proyecto está desarrollado en su totalidad. Se hizo la excavación y demolición de una ex planta que había en el terreno. Y hoy ya está empezando a emerger la estructura. Calculamos que para fin de 2012 estará terminado", explica el ejecutivo.
Respecto de las expectativas del mercado, los expertos coinciden en que no habrá una gran cantidad de metros en lo inmediato, pero sí a fines de 2012 y 2013. No hay que olvidar los tres terrenos que se vendieron en Catalinas al Banco Macro, a IRSA ya Eduardo Costantini. "Esos metros ingresarán en tres años. Y los desarrolladores visualizan una demanda de m2 a futuro", cierra Reyser.
