En esta noticia
- Qué dice el CCyC sobre la obligación de escriturar
- Los tres escenarios según la situación de los herederos
- El boleto protege, pero con condiciones
- Qué pasa si el vendedor tenía deudas o estaba concursado
- El plazo para reclamar y cómo se interrumpe
- Qué hacer si no hay boleto o se perdió
- La recomendación práctica
Comprar una propiedad, pagar el precio acordado y mudarse. Si bien para miles de argentinos, la operación termina ahí, la escritura puede quedar pendiente por falta de tiempo, de dinero para cubrir los gastos notariales, o simplemente por acuerdo entre las partes.
Sin embargo, el problema se agrava cuando el vendedor muere. Con este situación, lo que parecía un trámite postergable se convierte en un problema legal de años. El Código Civil y Comercial (CCyC) remarca que la propiedad de un inmueble se adquiere únicamente con la escritura pública inscripta en el Registro de la Propiedad. El boleto de compraventa, aunque prueba la operación y compromete a las partes, no transfiere el dominio.
Qué dice el CCyC sobre la obligación de escriturar
El artículo 1137 del CCyC establece que el vendedor está obligado a prestar toda la cooperación necesaria para que la transferencia dominial se concrete. Esa obligación no se extingue con su muerte, sino que pasa a sus herederos. El comprador, entonces, tendrá que iniciar un juicio de escrituración, no contra el vendedor, sino contra la sucesión.
El problema es que esa sucesión primero tiene que estar abierta y resuelta. En la práctica, una sucesión puede demorar entre uno y tres años dependiendo de la jurisdicción, la complejidad del patrimonio y el nivel de acuerdo entre los herederos. En casos con conflictos entre herederos o con bienes en distintas provincias, los plazos pueden extenderse aún más. Mientras tanto, el comprador queda en un limbo legal, porque vive en una propiedad que legalmente sigue perteneciendo al titular registral, o, tras su muerte, a su patrimonio hereditario indiviso.
Los tres escenarios según la situación de los herederos
No todos los casos son iguales. El resultado depende en gran medida de quiénes son los herederos y cuál es su situación:
- Herederos colaborativos: si los herederos conocen la operación, tienen documentación y están dispuestos a escriturar, el proceso puede resolverse dentro de la sucesión. Es el escenario más favorable, aunque igual implica esperar que el proceso sucesorio avance.
- Herederos que desconocen la operación: si el vendedor nunca informó a su familia sobre la venta, el comprador deberá probar la existencia de la operación con el boleto, los comprobantes de pago y cualquier otra documentación disponible. La carga de la prueba recae sobre él.
- Herederos con deudas propias: si los herederos tienen embargos o inhibiciones, esas restricciones pueden afectar el inmueble y bloquear la escrituración hasta que se resuelvan, aunque el comprador haya pagado de buena fe.
El boleto protege, pero con condiciones
El artículo 1170 del CCyC establece que el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble, pero solo si se cumplen cuatro condiciones simultáneas.
Que el comprador haya contratado con el titular registral, que haya pagado al menos el 25% del precio antes de la cautelar, que el boleto tenga fecha cierta y que la adquisición tenga publicidad suficiente, registral o posesoria.
La fecha cierta es un requisito que muchos compradores desconocen. Un boleto firmado entre privados no la tiene automáticamente, sino que se obtiene certificando las firmas ante escribano, presentando el documento ante un organismo público o mediante cualquier hecho que demuestre que el instrumento existía antes de una fecha determinada. Sin ese sello, el boleto pierde fuerza frente a terceros.
Por lo tanto, vivir en la propiedad cuenta como publicidad posesoria y protege al comprador frente a terceros. No hacerlo lo deja expuesto.
Qué pasa si el vendedor tenía deudas o estaba concursado
Un escenario adicional que agrava el problema es el del vendedor que, además de morir sin escriturar, tenía deudas o estaba en proceso de concurso o quiebra.
El artículo 1171 del CCyC establece que el boleto de compraventa de fecha cierta es oponible al concurso o quiebra del vendedor si el comprador es de buena fe y pagó al menos el 25% del precio. En ese caso, el juez debe ordenar que se otorgue la escritura pública.
Pero la protección tiene límites, si el comprador no puede demostrar buena fe, porque conocía el estado de cesación de pagos del vendedor al momento de la operación, o si no alcanzó el umbral del 25%, el boleto puede quedar subordinado a los acreedores de la sucesión.
El plazo para reclamar y cómo se interrumpe
El artículo 2560 del CCyC fija en cinco años el plazo de prescripción para iniciar el juicio de escrituración. Pero, si el comprador recibió la posesión del inmueble al momento de firmar el boleto, es decir, si se mudó o tomó control efectivo de la propiedad, ese hecho interrumpe el plazo de prescripción según el artículo 2545 del CCyC. Vivir en la propiedad renueva permanentemente el derecho a reclamar.
El riesgo aparece cuando el comprador no tomó posesión, es decir, pagó pero nunca se mudó, por ejemplo en una inversión para alquilar y dejó pasar más de cinco años sin iniciar el reclamo.
Qué hacer si no hay boleto o se perdió
Sin documentación escrita, la situación se complica pero no es irreversible. El comprador deberá reconstruir la historia de la operación con pruebas de hecho, juntando recibos de pago de impuestos y servicios a su nombre, facturas de mejoras realizadas, testimonios de vecinos. Todo lo que demuestre que actuó como dueño de manera pública, pacífica e ininterrumpida abre la puerta a otra herramienta legal: la usucapión o prescripción adquisitiva, que requiere acreditar veinte años de posesión en esas condiciones.
La recomendación práctica
El riesgo de que el vendedor muera antes de escriturar no se puede anticipar, pero sí se puede acotar. Conservar el boleto con fecha cierta, certificado por escribano o sellado ante autoridad, guardar todos los comprobantes de pago y mantener al día los impuestos y servicios a nombre del comprador son los tres pasos que más peso tienen en un eventual juicio de escrituración contra una sucesión.
Por lo tanto, la escritura sigue siendo el único instrumento que transfiere el dominio con seguridad plena.