El alquiler de una propiedad es, para los propietarios, una fuente de renta que sirve para completar ingresos y para evitar gastos. Pero, con la mora de pagos en registros altos, reaparecen los temores a conflictos indeseados con los inquilinos.
El retraso en el pago mensual es un fenómeno siempre existente, pero ahora con un grado importante de recurrencia. Un porcentaje alto de impagos llevan a la ejecución de garantías y también a escaladas judiciales. Los números, alertan los especialistas, son elevados y por ello es conveniente tomar reaseguros.
Hace pocos días, la plataforma Octavo Piso, especializada en la administración de pagos en propiedad horizontal develó que, a mayo de 2026, el porcentaje general de morosidad se ubicó en torno al 16,56%.
Al desagregar el dato por tipo de consorcio, se observa que los barrios cerrados registraron una morosidad del 17,28%, mientras que en los edificios fue del 16,32%.
En enero fue del 17,11%, en febrero alcanzó el 17,70%, en marzo se ubicó en 16,83%, en abril en 16,80% y en mayo descendió a 16,56%. En promedio, entre enero y mayo de 2026, la morosidad general fue del 17%.
A reclamar el alquiler en la justicia
Si bien la gran mayoría de los conflictos derivados de contratos de alquiler logra resolverse antes de llegar a los tribunales, existe una proporción de ellos que termina en la Justicia.
“De acuerdo con el análisis realizado sobre la gestión legal del último año, el 73,2% de los casos encuentra una solución durante la etapa prejudicial, mientras que el 26,8% requiere el inicio de un proceso judicial”, explicaron desde Finaer, una empresa encargada de comercializar garantías inmobiliarias de tipo “fianza”.
La judicialización no implica necesariamente un desalojo, ya que en la mayoría de los expedientes judiciales el inmueble ya fue restituido o la posesión se recuperó por otras vías, por lo que el proceso continúa exclusivamente para obtener el cobro de la deuda originada por el incumplimiento contractual.
Sobre el total de los casos analizados durante el último año, la distribución fue la siguiente:
- 73,2% se resolvió en la instancia prejudicial.
- 22,8% requirió únicamente un juicio de ejecución para el recupero del crédito.
- 4,0% necesitó además un proceso de desalojo para recuperar la posesión del inmueble.
“Los resultados muestran que, si bien la judicialización continúa siendo una herramienta necesaria frente a determinados incumplimientos, la mayoría de los procesos judiciales tiene como finalidad el recupero del crédito y no la restitución del inmueble. El desalojo representa una instancia excepcional dentro del universo de conflictos”, señalaron desde la empresa.
Tipos de garantías para cubrirse de impagos
Soledad Balayán, de Moure Propiedades explicó que todo ese tipo de garantías tienen un mercado porque en el país nunca hubo trámites de desalojo express, lo que impide la resolución rápida de estos diferendos.
Las inmobiliarias argentinas han adoptado el mecanismo de garantía para responder ante las dificultades en el cobro y, en etapas posteriores, por daños a la propiedad o para cubrir gastos legales.
En ese universo existen tres grandes grupos de garantías.
La “propietaria” es la más antigua de ellas y es, básicamente, el respaldo otorgado por una escritura de un inmueble de un familiar o conocido del inquilino. Ese tipo de garantías, aunque legales, no son tan fáciles de ejecutar legalmente.
Los seguros de caución que funcionan como un seguro de un auto. El inquilino paga una prima y la garantía es ejecutada por el propietaria. Si bien es más sencilla que la primera, también cuenta con un “techo de cobertura”. Es decir que si el inquilino adeuda más que lo cubierto, no se paga por encima de ese límite. Ese puede ser el caso de un proceso judicial extenso cuando, además del alquiler, se dejan deudas de expensas.
Las garantías por fianzas pagan al propietario conforme las obligaciones y es la compañía la que posteriormente continúa con las acciones de recupero frente al deudor, tanto en la instancia prejudicial como, de ser necesario, mediante la ejecución judicial del saldo pendiente.
Suelen ser más caras que las anteriores pero este esquema permite evitar que el propietario soporte el impacto financiero del incumplimiento mientras se desarrollan procesos que, por su naturaleza, pueden extenderse durante meses.
“Quienes participan en una operación ya no buscan únicamente cerrar un alquiler, sino hacerlo con respaldo y seguridad. Las operaciones necesitan resolverse con mayor rapidez y los propietarios priorizan mecanismos que les den certezas frente a un eventual incumplimiento. En ese contexto, las garantías integrales basadas en contratos de fianza dejaron de ser una alternativa para transformarse en una solución cada vez más elegida”, señaló Anabella Tarrio Godoy, Gerente General de Finaer.