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Alquilar una vivienda en Colombia nunca ha sido un trámite del todo sencillo. A ello se suman ciertas prácticas que, de realizarse sin cuidado, pueden dejar a los inquilinos en una situación de vulnerabilidad legal y habitacional. Esto ocurre, por ejemplo, cuando se llevan a cabo actividades sin la autorización expresa del propietario del inmueble.
De acuerdo con la Ley 820 de 2003, que regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en el país, el arrendador tiene la facultad de dar por terminado el contrato de manera unilateral si el arrendatario realiza mejoras, modificaciones, ampliaciones o daños en la propiedad sin su consentimiento.
En casos graves, como la destrucción parcial o total del inmueble, la terminación puede aplicarse incluso antes de la fecha pactada. Por ello, conocer a fondo las disposiciones de esta normativa resulta fundamental.
Las conductas que pueden dejarlo sin hogar en Colombia
De acuerdo al artículo 22 de la Ley de Arriendo de 2003, el arrendador tiene la facultad de dar por terminado el contrato de manera unilateral, incluso antes de la fecha pactada, si el inquilino realiza mejoras, modificaciones o ampliaciones sin contar con su autorización. La situación se agrava en casos de destrucción parcial o total del inmueble.
Otras conductas que pueden generar la terminación anticipada del contrato son:
- El no pago del canon de arrendamiento y sus reajustes dentro del plazo estipulado en el contrato.
- El no pago de los servicios públicos, cuando esto cause la suspensión del servicio. También aplica si se incumple con el pago de expensas comunes.
- El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del uso del bien, o el cambio de su destinación, sin expresa autorización del arrendador.
- La conducta reiterada del arrendatario que afecte la tranquilidad de los vecinos, o el uso del inmueble para actos delictivos o contravenciones, debidamente comprobados ante la autoridad.
- El incumplimiento de las normas del reglamento de propiedad horizontal, cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
¿Es posible pagar el canon de arriendo fuera de término?
En caso de que el desalojo se deba a la falta de pago del canon de arriendo, el arrendatario tiene tiempo para cumplir con sus obligaciones y cancelar la deuda dentro de los cinco días hábiles siguientes a su vencimiento, según lo estipulado en el artículo 10 de la misma ley.
De no hacerlo, el arrendador podrá tomar medidas como aplicar intereses por concepto de mora u otras sanciones establecidas en el contrato.
¿Qué se puede hacer si el inquilino no devuelve el inmueble?
Si el inquilino no cumple con sus obligaciones y tampoco devuelve el inmueble, el Ministerio de Justicia deColombia explica que los propietarios pueden iniciar un proceso de restitución de la propiedad. En el mismo también se puede solicitar el pago de los alquileres atrasados, servicios públicos, perjuicios, entre otros.
Para iniciarlo, el propietario tiene varias opciones, siendo una de las más utilizadas el proceso de conciliación. Es el más conveniente ya que no requiere de una audiencia obligatoria, solo con el hecho de presentar la citación el arrendatario puede dar entrega voluntaria del bien inmueble.
No obstante, si se radica una audiencia, esta no puede demorarse más de tres meses. En dicho espacio no se pueden adelantar diligencias de restitución de bien inmueble arrendado ni acciones judiciales para el cobro de los cánones de arrendamiento. Si esta también falla, se procede a una demanda ante un juez civil.
