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Miles de arrendatarios en el país se preparan para afrontar un nuevo incremento en el canon de arriendo durante 2026. El ajuste está definido por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) publicará en los primeros días de enero. Según datos preliminares de noviembre, el IPC anual se ubicó en 5,3%, cifra que servirá como referencia para el aumento máximo permitido por ley.
La Ley 820 de 2003 establece reglas precisas sobre cuándo y cómo pueden aplicarse estos incrementos. El desconocimiento de estas normas genera conflictos entre arrendadores y arrendatarios que podrían evitarse si ambas partes comprenden sus derechos y obligaciones. Expertos señalan que el 70% de los problemas surge de contratos mal elaborados o acuerdos verbales que no especifican con claridad las condiciones de ajuste.
Cuándo pueden aumentar el canon de arriendo
El incremento del canon solo puede aplicarse cuando se cumplen 12 meses desde el último ajuste o desde la firma del contrato de arrendamiento. Esto significa que la subida no ocurre automáticamente en enero para todos los inquilinos. Si usted firmó su contrato en julio, el aumento solo podrá aplicarse en julio del año siguiente, no antes.
El arrendador tiene la obligación de notificar por escrito al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo. Esta comunicación debe realizarse a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal establecido en el contrato. La falta de esta notificación formal hace que el aumento sea inoponible al inquilino. Sin embargo, si el arrendatario paga el reajuste sin haber recibido la comunicación, no tendrá derecho a solicitar el reintegro.
¿Cuál es el límite legal para el aumento?
La normativa vigente establece que el ajuste máximo del canon de arrendamiento no puede superar el porcentaje del IPC del año calendario inmediatamente anterior. Para 2026, el DANE publicará el dato oficial el 8 de enero, pero las proyecciones del Banco de la República lo ubican alrededor del 5,1%, mientras que analistas privados estiman que podría alcanzar el 5,5%.
El cálculo es sencillo: se toma el valor actual del arriendo y se le suma el porcentaje del IPC anual. Si un canon mensual cuesta $1.500.000 y el IPC de referencia es 5,3%, el aumento máximo permitido sería de $79.500, quedando en $1.579.500. Es importante destacar que esta fórmula aplica únicamente para viviendas urbanas. En el caso de inmuebles comerciales como oficinas, bodegas o consultorios, el incremento se acuerda libremente entre las partes según lo pactado en el contrato.
Contexto del mercado de arriendo en 2026
Por primera vez en la historia del país, más hogares viven en arriendo que en propiedad propia. Según cifras del sector, 7,3 millones de colombianos alquilan vivienda frente a 7,1 millones que poseen casa propia. Esto representa más del 40% de los hogares, la cifra más alta de América Latina. Esta realidad hace que cualquier variación en el canon impacte directamente la economía doméstica de millones de familias.
Durante los primeros nueve meses de 2025, los cánones de arrendamiento crecieron 6,7% en casas y 6,1% en apartamentos, tasas superiores al IPC general. La situación es especialmente crítica en ciudades como Bogotá, Medellín y Cali, donde la demanda de vivienda en arriendo es alta pero la oferta es limitada. Otro límite importante que establece la Ley 820 de 2003 es que el canon mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble. Por ejemplo, si un apartamento tiene un avalúo comercial de $200 millones, el máximo que podría cobrarse mensualmente sería $2 millones, independientemente de los incrementos anuales.
