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Desde el año 2003, en Colombia está vigente la Ley 820 de Arrendamientos de Inmuebles, cuyo objetivo es regular los contratos de alquileres de vivienda urbana y establecer los derechos y deberes tanto de arrendadores como arrendatarios.
En el contexto actual, donde una gran parte de los hogares colombianos vive en condición de arriendo, conocer las disposiciones de esta ley es fundamental para evitar conflictos y garantizar el acceso a una vivienda digna.
En el caso de los inquilinos, es importante que mantengan sus pagos al día y eviten conductas que puedan dar lugar a la terminación del contrato por parte del propietario.
¿Por qué motivos puede finalizar el contrato de alquiler?
De acuerdo al artículo 22 de la Ley de Arriendo de 2003, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de manera unilateral, antes de la fecha estipulada, si el inquilino incurre en alguna de las siguientes conductas:
- El no pago del canon de arrendamiento y sus reajustes dentro del plazo estipulado en el contrato.
- El no pago de los servicios públicos, cuando esto cause la suspensión del servicio. También aplica si se incumple con el pago de expensas comunes.
- El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del uso del bien, o el cambio de su destinación, sin expresa autorización del arrendador.
- La conducta reiterada del arrendatario que afecte la tranquilidad de los vecinos, o el uso del inmueble para actos delictivos o contravenciones, debidamente comprobados ante la autoridad.
- La realización de mejoras, modificaciones o ampliaciones sin autorización del arrendador, así como la destrucción parcial o total del inmueble.
- El incumplimiento de las normas del reglamento de propiedad horizontal, cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
¿Es posible pagar el canon de arriendo fuera de término?
En caso de que el desalojo se deba a la falta de pago del canon de arriendo, el arrendatario tiene tiempo para cumplir con sus obligaciones y cancelar la deuda dentro de los cinco días hábiles siguientes a su vencimiento, según lo estipulado en el artículo 10 de la misma ley.
De no hacerlo, el arrendador podrá tomar medidas como aplicar intereses por concepto de mora u otras sanciones establecidas en el contrato.
¿Qué se puede hacer si el inquilino no devuelve el inmueble?
Si el inquilino no cumple con sus obligaciones y tampoco devuelve el inmueble, el Ministerio de Justicia de Colombia explica que los propietarios pueden iniciar un proceso de restitución de la propiedad. En el mismo también se puede solicitar el pago de los alquileres atrasados, servicios públicos, perjuicios, entre otros.
Para iniciarlo, el propietario tiene varias opciones, siendo una de las más utilizadas el proceso de conciliación. Es el más conveniente ya que no requiere de una audiencia obligatoria, solo con el hecho de presentar la citación el arrendatario puede dar entrega voluntaria del bien inmueble.
No obstante, si se radica una audiencia, esta no puede demorarse más de tres meses. En dicho espacio no se pueden adelantar diligencias de restitución de bien inmueble arrendado ni acciones judiciales para el cobro de los cánones de arrendamiento. Si esta también falla, se procede a una demanda ante un juez civil.
