La normativa de arriendos en Colombia establece reglas claras que, en general, favorecen a los propietarios cuando un inquilino incumple el contrato. Durante años, los dueños de vivienda contaron con herramientas legales ágiles para recuperar sus inmuebles, incluso en plazos relativamente cortos. Sin embargo, una reciente decisión de la Corte Constitucional introdujo un cambio clave en ese equilibrio. El tribunal determinó que los desalojos no pueden ejecutarse de forma automática si durante el proceso se vulneran derechos fundamentales como el debido proceso o la vivienda digna. Este nuevo criterio genera un impacto directo en miles de casos, ya que implica que, aun cuando el contrato haya finalizado o exista incumplimiento, el inquilino podría permanecer en la vivienda si no se cumplieron ciertas condiciones legales durante el proceso judicial. La Ley 820 de 2003 permite a los propietarios terminar contratos de arriendo por causales como la falta de pago del canon, la mora en servicios públicos, el subarriendo sin autorización o el uso indebido del inmueble. Estas situaciones habilitan al arrendador a iniciar un proceso de restitución del inmueble, incluso sin necesidad de otorgar plazos adicionales al inquilino. No obstante, la Corte Constitucional estableció un límite fundamental: el desalojo solo puede avanzar si se garantiza plenamente el debido proceso. Esto implica que el inquilino debe haber sido notificado correctamente, entender el proceso y contar con la posibilidad real de ejercer su defensa. Si alguna de estas condiciones falla, el procedimiento puede suspenderse o declararse nulo, cambiando por completo el resultado. A través de la sentencia T-515 de 2025, la Corte Constitucional analizó el caso de un hombre de 61 años en condición de vulnerabilidad que enfrentaba un desalojo. El inquilino, con problemas de salud y sin acceso a herramientas digitales, no logró enterarse adecuadamente del proceso judicial en su contra. El tribunal concluyó que hubo fallas graves en la notificación y que esto le impidió ejercer su derecho a la defensa. Por esta razón, se configuró un defecto procedimental absoluto, lo que llevó a anular el proceso de restitución. Este caso se convirtió en un precedente clave para otros procesos similares en el país. El fallo deja en claro que un inquilino puede permanecer en el inmueble, incluso si existe una orden de desalojo o si el contrato ya finalizó, siempre que se demuestre que no se respetaron sus derechos fundamentales durante el proceso. Esto aplica especialmente en situaciones donde la persona no fue notificada correctamente, no tuvo acceso a medios para defenderse o se encuentra en condición de vulnerabilidad. En estos casos, la Corte Constitucional ordena suspender las actuaciones hasta que se garantice un proceso justo, lo que puede extender significativamente los tiempos de desalojo. La decisión también pone el foco en el uso de herramientas digitales dentro de los procesos judiciales. La Corte Constitucional advirtió que no todas las personas tienen acceso o conocimientos para interactuar con estos sistemas, lo que puede generar desigualdades. Por ello, los jueces deberán aplicar criterios diferenciales y adoptar medidas adicionales para asegurar que las notificaciones lleguen efectivamente a los involucrados. Esto incluye utilizar canales alternativos y garantizar que ninguna persona quede en desventaja por barreras tecnológicas, reforzando así el acceso equitativo a la justicia. El fallo no elimina las causales legales que permiten a los propietarios recuperar sus inmuebles, pero sí introduce una obligación más estricta de respetar las garantías procesales. Esto implica que los jueces deberán revisar con mayor detalle cada caso antes de autorizar un desalojo. En la práctica, esto podría traducirse en procesos más largos y en una mayor protección para los inquilinos en situación de vulnerabilidad. La decisión de la Corte Constitucional redefine así el equilibrio entre las partes y marca un precedente que impactará futuros conflictos de arrendamiento en Colombia.