La usucapión, también llamada prescripción adquisitiva, es una figura legal que permite adquirir la propiedad de un inmueble por el transcurso del tiempo.
Este mecanismo, regulado por el Código Civil y Comercial, genera muchas dudas entre quienes buscan regularizar terrenos o comprar una posesión. El estudio Herrera & Flamenco Abogados explica los puntos clave para entender cómo funciona y qué riesgos implica.
¿Qué es la usucapión y cuánto tiempo exige la ley?
La usucapión se basa en la posesión continua de un inmueble durante un plazo determinado. Según la normativa vigente, se requieren 20 años sin justo título o 10 años con justo título para que el poseedor pueda reclamar la propiedad.
El juicio tiene carácter declarativo y su objetivo es inscribir el dominio a nombre del poseedor.
Requisitos para que la posesión sea válida
Para que la posesión permita iniciar la usucapión, deben cumplirse condiciones específicas:
- Posesión como dueño: el ocupante debe actuar como propietario, no como inquilino o comodatario. Si comenzó como tenedor, debe realizar actos claros que demuestren la interversión del título.
- Ostensible y continua: la ocupación debe ser visible y sin interrupciones. El nuevo Código presume la continuidad, salvo prueba en contrario.
- Plazo legal: 10 años con justo título y 20 años sin él. En algunos casos, se puede sumar la posesión anterior para completar el tiempo requerido.
¿Cómo iniciar el juicio de usucapión?
El proceso judicial exige documentación y pruebas:
- Plano de mensura del inmueble, realizado por profesional autorizado y visado por Catastro, con antigüedad menor a cinco años.
- Estudio de antecedentes sobre la titularidad y situación catastral.
- Pruebas de posesión: testigos, pago de impuestos, mejoras realizadas, entre otros.
Durante el trámite, el juez ordena informes a organismos públicos, publica edictos y coloca un cartel en la propiedad para informar sobre el juicio.
¿Qué pasa si compras una posesión?
Comprar una posesión no equivale a comprar un terreno escriturado. El único modo de obtener escritura es mediante el juicio de usucapión. La inscripción en el registro de poseedores solo tiene valor informativo y no otorga dominio.
Además, el proceso implica costos en tasas, honorarios y tiempo. Por eso, el precio de una cesión de posesión debe ser mucho menor que el de una compraventa tradicional.
Antes de cerrar la operación, es clave verificar los antecedentes del poseedor y reunir pruebas que acrediten la ocupación durante el plazo legal.
Riesgos que debes considerar
Adquirir una posesión implica riesgos. El propietario original puede recuperar el inmueble mediante acción de reivindicación. Si el poseedor actuó de mala fe, puede ser obligado a retirar las construcciones a su costo o, en algunos casos, el dueño puede quedarse con las mejoras pagando el valor agregado.
Fuente: Estudio Herrera & Flamenco Abogados.