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La Ley de Alquileres de 2020 fue derogada y el mercado inmobiliario volvió a regirse por el Código Civil y Comercial de la Nación. Esto significa que habrá cambios profundos en los precios y normativas de los contratos de alquiler entre inquilinos y propietarios.
Y, aunque el CCyC garantiza los derechos fundamentales de ambas partes, algunos casos particulares generan confusión. Por ejemplo, si el propietario no quiere renovar el contrato, pero olvida realizar un único trámite, el inquilino puede permanecer en la vivienda.
El inquilino puede quedarse en la vivienda a pesar de que el contrato finalice
El Código Civil establece que, aunque el contrato de alquiler finalice, el inquilino puede continuar ocupando la vivienda legalmente. Esto pasa porque el propietario no inició un único trámite: el proceso judicial de desalojo.
Para que el inquilino abandone el inmueble cuando finaliza el contrato entre ambas partes, se deben cumplir una serie de pasos legales:
1. Notificación constatable
El propietario debe comunicar con antelación su intención de no renovar el contrato.
2. Demanda judicial de desalojo
Si el inquilino no desocupa el inmueble, el propietario debe iniciar un juicio de desalojo.
3. Orden judicial de desalojo
Solo con una sentencia favorable, el juez puede ordenar el desalojo.
4. Ejecución del desalojo
La policía puede intervenir únicamente con orden judicial.
Sin Ley de Alquileres: qué permite el CCyC sobre los contratos entre propietarios e inquilinos
Sin la ley, los alquileres se rigen bajo el CCYC, lo que permite pactar libremente:
- Plazos del contrato.
- Moneda de pago.
- Periodicidad e índice de actualización.
¿Es legal un contrato de alquiler de palabra?
El CCyC contempla que se acuerde de forma verbal un alquiler y se empiece a ejecutar, con la entrega de llaves y pagos mensuales. En estos casos, la ley presume la existencia de un contrato implícito y le da el plazo mínimo legal correspondiente.
En el caso de alquileres para vivienda es de 2 años, y los alquileres comerciales, profesionales o similar de 3 años.
La aclaración de la norma no reemplaza los contratos por escrito, esto se debe a que, en caso de un conflicto, será necesario probar la existencia de un acuerdo verbal. Los contratos de alquiler pueden ser probados según el CCyC si hay "pruebas instrumentales", como un recibo de pago mensual del alquiler (Art. 1019 y Art. 1020 del CCyC).
Multas a los inquilinos con la derogación de la Ley de Alquileres
Con el CCyC se debe dar al propietario una indemnización del 10% del total de los alquileres restantes si el inquilino abandona la propiedad antes del plazo acordado.
Si un inquilino paga $500.000 mensuales y decide rescindir el contrato cuando aún faltan 10 meses, deberá abonar $500.000 en concepto de penalización (10% de $5.000.000).