Por ser un edificio de Nueva York cuyo principal local comercial a la calle está vacío, el inmueble ubicado Quinta Avenida 711 se convirtió en un lugar demasiado codiciado.
Wafra, el fondo de pensiones kuwaití acordó pagar u$s 909 millones por el inmueble en agosto, muy por encima de lo que muchos calculaban después de que Coca-Cola a fines del año pasado decidió ponerlo en venta.
Luego Wafra lo vendió esta semana a BVK, un fondo de pensión alemán, y a un socio turco, Bilgili Group.
Independientemente de lo que signifique la segunda operación, parece confirmar el gran atractivo que tienen las propiedades comerciales de Nueva York entre los inversores institucionales, muchos extranjeros, en un momento de tasas de interés históricamente bajas en todo el mundo.
"En todas las operaciones grandes que ofrecemos aparecen más interesados institucionales", contó Douglas Harmon, presidente de mercados de capitales en Cushman & Wakefield, que manejó la venta original. "Nunca hubo tantas instituciones con interés por ser propietarios de bienes raíces".
Los fondos de pensiones y los fondos soberanos hace tiempo que son una fuerza en el sector inmobiliario. Sin embargo, las propiedades comerciales parecen ganar atractivo mientras los bonos ofrecen muy poco rendimiento y los mercados de valores se muestran tan volátiles.
Los grupos de inversiones Blackstone y Brookfield fueron noticia en los últimos meses cuando cerraron sus fondos de propiedades más grandes -u$s 20.000 millones y u$s 15.000 millones respectivamente. Más allá de esos titulares, los fondos de pensión en lugares como Alaska y Oregon de a poco fueron aumentando sus asignaciones al sector de bienes raíces.
Una encuesta reciente de la Pension Real Estate Association reveló que este año los fondos consultados habían incrementado su asignación general a bienes raíces de 8,9% a 10%. La mitad espera elevarla aún más en los próximos dos años; sólo el 9% planea reducirla.
Esto coincide con las conversaciones que Jacques Gordon, jefe de investigación y estrategia de LaSalle Investment Management, mantiene con los inversores que se enfrentan al hecho de que una quinta parte de todos los bonos soberanos producen tasas de interés cero o negativas.
"Cuando los clientes tienen bonos que no producen ingresos o generan ingresos negativos dicen que necesitan que sigamos con las asignaciones a las propiedades", dijo Gordon. Eso crea el desafío de encontrar una inversión que valga la pena ya que "los precios siguen subiendo y los rendimientos bajan", agregó.
Hay una rica historia de instituciones extranjeras que tropiezan en Nueva York, el mercado inmobiliario comercial más grande y líquido del mundo. Una podría ser Unizo Holdings de Japón, que se deshace de su cartera en esa ciudad tras sufrir complicaciones.
No está claro cómo resultarán las operaciones de la Quinta Avenida 711. Coca-Cola es propietaria del edificio de 1927 desde que compró Columbia Pictures en 1982. Se encuentra en una prestigiosa esquina y cuenta con inquilinos de primera categoría, entre los que se encuentra el banco de inversión boutique Allen & Co.
Ralph Lauren paga u$s 30 millones en el alquiler anual por un espacio comercial de la planta baja del edificio de Quinta Avenida 711. Pero con al crecimiento del comercio online, la empresa optó hace dos años por cerrar la tienda insignia que construyó allí aunque su contrato de alquiler es por 10 años más.
Por eso se creía que la propiedad no se vendería por más de u$s 700 millones. Lo que puede haber inclinado la balanza, según Harmon, es la decisión de los inversores institucionales de poner a trabajar su dinero.
Traducción: Mariana Oriolo
