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Los propietarios que quieran destinar una vivienda a un alquiler turístico deberán cumplir una condición adicional antes de iniciar la actividad: obtener la autorización expresa de la comunidad de propietarios. La normativa vigente establece que la aprobación debe contar con el respaldo de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación.
La exigencia deriva de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la Ley Orgánica 1/2025, que entró en vigor el 3 de abril de 2025. Desde entonces, quien pretenda iniciar una actividad de alojamiento turístico en una vivienda situada en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal necesita contar previamente con el visto bueno de la comunidad.
¿Qué deben hacer los propietarios antes de poner una vivienda en alquiler turístico?
El artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario que quiera desarrollar una actividad turística debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. La decisión debe ajustarse a la mayoría prevista en el artículo 17.12 de la misma norma.
En concreto, la autorización requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que, además, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Por lo tanto, no alcanza con conseguir el respaldo de tres quintas partes de los vecinos si no se cumple también el porcentaje correspondiente a las cuotas del edificio.
La misma mayoría puede utilizarse para aprobar, limitar, condicionar o prohibir este tipo de actividad. La legislación también permite establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en los gastos comunes de la vivienda turística, aunque ese aumento no puede superar el 20%.
¿La obligación afecta a Madrid, Barcelona, Málaga y otras ciudades?
La exigencia de autorización de la comunidad tiene carácter estatal y se aplica a las viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal que pretendan desarrollar la actividad turística definida por la normativa.
Por ese motivo, alcanza a propietarios de viviendas ubicadas en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga y otros municipios, aunque cada territorio pueda establecer además sus propios requisitos urbanísticos y turísticos.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha confirmado durante 2025 y 2026 que la aprobación expresa de la comunidad constituye un requisito para obtener el número de registro de alquiler de corta duración cuando corresponde. En una resolución publicada en 2026, el organismo reiteró que debe acreditarse la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación.
Existe, no obstante, una excepción para determinadas viviendas que ya ejercían la actividad turística antes del 3 de abril de 2025 y que ya se habían acogido previamente a la normativa turística. Esos propietarios pueden continuar con la actividad bajo las condiciones y plazos previstos por la normativa aplicable.
