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La amortización anticipada de hipoteca puede convertirse en una herramienta para reducir el coste final de un préstamo hipotecario. Consiste, básicamente, en aportar dinero adicional para disminuir el capital que todavía se debe al banco.
Natalia, asesora financiera, pone el foco en el efecto que puede tener incluso una cantidad relativamente pequeña. “Amortizar 100 euros extras al mes no resta 100 euros de deuda, resta muchísimo más”, explica.
La razón está en los intereses futuros. Al deber menos capital, también disminuye la cantidad sobre la que se calculan esos intereses. Así, amortizar hipoteca de forma anticipada puede permitir pagar menos al banco y terminar antes con la deuda.
Amortizar 100 euros extra al mes: por qué reduce el coste de la hipoteca
Cuando una persona realiza una amortización anticipada de hipoteca, el dinero adicional se utiliza para reducir el capital pendiente. Esto tiene un efecto que continúa durante los siguientes meses y años del préstamo.
Si el capital pendiente baja, también lo hacen los intereses que se generarán en el futuro sobre esa cantidad. Por este motivo, el beneficio de aportar 100 euros no se limita únicamente a esos 100 euros que dejan de estar pendientes.
Esta es precisamente la idea detrás de ahorrar en la hipoteca mediante amortizaciones periódicas. Cuanto antes se reduzca el capital, más tiempo existe para beneficiarse del menor pago de intereses.
La decisión también puede plantearse entre reducir la cuota mensual o acortar el plazo, dependiendo de las condiciones del préstamo. Para maximizar el ahorro en intereses, reducir el plazo suele tener un efecto mayor que limitarse a bajar la cuota.
Hipoteca de 200.000 euros: más de 15.000 euros de ahorro y más de tres años menos
El ejemplo planteado permite entender el alcance de la amortización anticipada de hipoteca. Se toma como referencia un préstamo de 200.000 euros, contratado durante 25 años y con un interés del 3,5%.
En un escenario simplificado con un tipo constante, la cuota ordinaria sería de unos 1001 euros mensuales. Si se añaden otros 100 euros cada mes destinados a reducir capital, el efecto acumulado es considerable.
El préstamo podría terminar de pagarse aproximadamente en 21 años y 8 meses, frente a los 25 años previstos inicialmente. Esto supone cancelar la deuda alrededor de 3 años y 4 meses antes.
Además, el ahorro estimado en intereses ronda los 15.100 euros. Es decir, esos 100 euros mensuales no solo adelantan pagos: permiten ahorrar en la hipoteca porque reducen los intereses que se habrían generado durante los últimos años del préstamo.
Las cifras son un ejemplo matemático y pueden variar según el sistema de amortización, el tipo de interés, las condiciones del contrato y las posibles comisiones aplicables en cada caso.
Qué dice la ley sobre amortizar una hipoteca antes de tiempo
La amortización anticipada de hipoteca está contemplada expresamente en la legislación española. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece el derecho del prestatario a reembolsar de forma total o parcial la cantidad adeudada antes de que termine el contrato.
El contrato puede establecer un plazo de comunicación previa al banco, pero este no puede superar un mes. Una vez comunicada la intención de realizar el reembolso, la entidad debe facilitar en un máximo de tres días hábiles la información necesaria para evaluar las consecuencias de la operación.
Esto permite conocer cuánto capital se amortizará, cómo quedará el préstamo y qué costes pueden existir antes de tomar una decisión. Por ello, antes de amortizar hipoteca, conviene revisar las condiciones concretas firmadas con la entidad.
La normativa también limita las compensaciones que puede cobrar el banco por determinadas amortizaciones anticipadas. Es un punto especialmente importante porque las condiciones dependen, entre otras cuestiones, de si la hipoteca tiene un interés fijo o variable y de cuándo se firmó.
Cuánto puede cobrar el banco por una amortización anticipada
Para los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, las hipotecas variables cuentan con límites específicos. Puede pactarse una compensación máxima del 0,15% durante los primeros cinco años o del 0,25% durante los primeros tres años, según la opción prevista en el contrato. Transcurridos esos periodos, no corresponde esa compensación.
En las hipotecas a tipo fijo, la compensación puede alcanzar como máximo el 2% del capital reembolsado durante los primeros diez años y el 1,5% posteriormente, dentro de las condiciones establecidas legalmente.
Por eso, el resultado de una amortización anticipada de hipoteca no será exactamente igual para todos los propietarios. Antes de realizar pagos extraordinarios hay que comprobar el contrato, el capital pendiente, el tipo de interés y las posibles compensaciones.
Natalia resume su planteamiento con otra frase contundente: “Tu banco nunca te va a llamar para contarte esto”. Más allá de esa valoración de la asesora, lo relevante para el hipotecado es calcular cuánto puede ahorrar en la hipoteca en su situación particular antes de decidir cuánto dinero adelantar.
