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La Ley de Alquileres genera dudas frecuentes entre arrendadores e inquilinos, especialmente en casos de compraventa de viviendas. Una de las preguntas más comunes en España es qué sucede con el contrato de arrendamiento cuando el inmueble cambia de dueño y si corresponde pagar una indemnización al inquilino.
La respuesta está en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la subrogación del comprador. Este artículo establece límites claros sobre los derechos del arrendatario y las obligaciones de los propietarios.
Según la normativa, "cuando se vende una vivienda arrendada, el comprador se convierte automáticamente en el nuevo arrendador y debe respetar el contrato vigente". De esta manera, el inquilino conserva su derecho a permanecer en la vivienda.
Duración mínima del contrato y derechos del inquilino
El artículo 14 de la LAU establece que el arrendatario puede mantener el alquiler durante cinco años si el arrendador es persona física. En el caso de persona jurídica, el plazo se extiende a siete años.
Esto significa que, dentro de esos plazos, el inquilino no puede ser desalojado ni recibir compensación económica. No hay obligación de indemnización al inquilino, porque la ley protege su permanencia durante el período mínimo legal.
Sin embargo, cuando el contrato de arrendamiento supera esos plazos, el nuevo propietario solo está obligado a respetar hasta cumplir los cinco o siete años. Si el contrato fija un plazo mayor, el arrendatario puede reclamar indemnización al vendedor.
Cómo funciona la indemnización al inquilino según la Ley de Alquileres
La Ley de Alquileres especifica que "la indemnización equivale a una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal". Esto aplica únicamente si el contrato va más allá de los cinco o siete años de protección.
Por ejemplo, si un contrato con arrendador persona física se firmó por diez años y la vivienda se vende en el octavo año, quedarían dos años de diferencia respecto al mínimo legal de cinco. En este caso, el inquilino puede exigir al antiguo propietario dos mensualidades como compensación.
Es importante remarcar que el comprador nunca debe pagar esta compensación económica. La responsabilidad de la indemnización al inquilino recae siempre en el vendedor de la vivienda, y solo cuando el contrato excede los plazos mínimos establecidos.
Pactos entre arrendador e inquilino: una excepción en la Ley de Alquileres
La LAU también contempla el caso en que arrendador e inquilino acuerden en el contrato que la venta extingue el arrendamiento. En ese supuesto, el nuevo dueño solo está obligado a mantener el alquiler hasta los cinco o siete años de protección.
Una vez cumplido ese plazo, no existe obligación de indemnización al inquilino. Esto confirma que el comprador queda siempre exento de responsabilidad económica.
El equilibrio legal es claro: la Ley de Alquileres protege al arrendatario dentro de los plazos mínimos, obliga al comprador a respetar el contrato durante ese período y fija que solo el vendedor debe pagar compensación si el contrato excede la duración mínima prevista.