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El mercado inmobiliario en España ha experimentado un incremento de fraudes caracterizados por su sofisticación. Entre los más comunes se encuentran la falsificación de escrituras, la suplantación de identidad y la venta de propiedades inexistentes.
Este tipo de prácticas no solo provoca pérdidas económicas considerables, sino que también introduce inseguridad jurídica y complica la defensa patrimonial de los afectados. En este escenario, el papel de las entidades financieras adquiere un protagonismo central.
La normativa nacional y europea establece que los bancos deben actuar de forma inmediata cuando detectan operaciones sospechosas relacionadas con una estafa inmobiliaria, ofreciendo información clara al cliente y aplicando las medidas de protección previstas en la legislación vigente.
Obligaciones inmediatas de los bancos ante un fraude
La normativa de servicios de pago obliga a las entidades financieras a comunicar de manera inmediata cualquier operación no autorizada o fraudulenta detectada en sus sistemas.
Según informa el Banco de España este procedimiento se regula a través del formulario ECM-009, que las entidades deben presentar en un plazo máximo de un día hábil desde que tienen constancia de la irregularidad.
El deber de información al cliente también es explícito. Una vez identificada una operación vinculada a un fraude inmobiliario, el banco debe contactar con la persona afectada, explicar las medidas de bloqueo adoptadas y detallar los pasos que se seguirán para minimizar el impacto del delito.
Esta obligación busca prevenir la repetición de operaciones fraudulentas y frenar el daño patrimonial derivado del engaño.
Responsabilidad legal y protección del cliente
La jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo ha reforzado la posición de los consumidores. En abril de 2025, una sentencia confirmó que las entidades financieras están obligadas a devolver los importes sustraídos en fraudes, salvo que demuestren una negligencia grave por parte del cliente.
Este criterio implica que, incluso si se han utilizado mecanismos de autenticación reforzada o doble verificación, el banco no queda automáticamente eximido de responsabilidad.
La entidad debe probar que el procedimiento de seguridad fue aplicado correctamente y que el cliente no incumplió deberes básicos de custodia de sus datos personales. En ausencia de esa prueba, corresponde la restitución de las cantidades abonadas en el marco de la estafa inmobiliaria.
Medidas que deben ofrecer las entidades financieras
Las soluciones que los bancos están obligados a implementar incluyen, en primer lugar, el bloqueo inmediato de cuentas, tarjetas o instrumentos financieros asociados a la operación fraudulenta. Este paso busca evitar movimientos posteriores que agraven la situación.
A continuación, corresponde el reembolso de los fondos desviados, siempre que no se pruebe negligencia grave del titular. Esta restitución debe realizarse de forma ágil, acompañada de un informe detallado sobre la gestión de la reclamación y las acciones llevadas a cabo.
Además, la víctima de un fraude inmobiliario debe presentar denuncia ante las autoridades competentes, un requisito que sirve como respaldo documental en el procedimiento de devolución de fondos.
Qué ocurre si el banco no actúa
En los casos en los que la entidad financiera se niega a reconocer el fraude o retrasa la restitución del dinero, existen mecanismos adicionales de defensa. El cliente puede presentar una reclamación formal en el propio banco y, en caso de no obtener respuesta favorable, elevar el caso al Banco de España, encargado de supervisar y mediar en este tipo de controversias.
Si tampoco se alcanza una solución administrativa, queda abierta la vía judicial. Los tribunales españoles han consolidado un criterio en el que se protege al consumidor siempre que no exista negligencia grave, obligando a las entidades a indemnizar por los daños ocasionados.
Despachos especializados en derecho inmobiliario y bancario han destacado que esta jurisprudencia está generando un marco más seguro para las víctimas y una mayor responsabilidad para las entidades financieras implicadas.
