Los contratos de alquiler firmados en España desde 1985 mantienen su vigencia conforme a la normativa actual. En la práctica, esto implica que, una vez finalizado el plazo pactado, si el inquilino continúa en la vivienda y el propietario no expresa oposición, el contrato se prorroga de forma automática, sin necesidad de suscribir uno nuevo.
Este mecanismo, conocido como tácita reconducción, puede extenderse por un periodo máximo de tres años.
Así lo recoge la Disposición Transitoria Primera (DT 1.ª) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece que estos contratos se rigen por la duración originalmente acordada, pero agregan una posibilidad clave: la prórroga tácita hasta un máximo de tres años, siempre que ninguna de las partes haya renunciado de manera expresa.
Contratos de 1985: cómo se transforman en alquileres actuales sin firmar nada
La tácita reconducción está contemplada en el Código Civil (artículo 1566) y opera de forma automática, por lo que si al terminar el contrato, el inquilino permanece en la vivienda durante 15 días más y el arrendador no se opone, nace un nuevo contrato idéntico al anterior, salvo en la duración.
La LAU de 1994 no regula expresamente la tácita reconducción. Por ello, esta figura se activa de manera supletoria. Es decir, cuando la ley especial no contempla un supuesto concreto, se recurre al Código Civil. Así, cuando un contrato de vivienda firmado desde el 9 de mayo de 1985 concluye, se genera un nuevo vínculo contractual sin necesidad de firmar nada.
A pesar de este beneficio, la Disposición Transitoria Primera introduce una limitación importante: aunque la tácita reconducción surja de forma automática, tiene una duración máxima de tres años, y no es prorrogable más allá de ese plazo, lo que significa que el inquilino disfruta de una extensión legal, pero con un fin cierto.
Una vez vencido ese período, el contrato puede extinguirse sin más formalidades, salvo que ambas partes decidan suscribir uno nuevo con condiciones distintas.
El contrato que surge por tácita reconducción mantiene todas las condiciones esenciales del original, tales como: renta, cláusulas y servicios. Y aunque nace un nuevo contrato, éste queda ya sometido a las normas vigentes de la LAU en materia de arrendamiento, lo que lo vincula al marco jurídico actual y no al régimen derogado.
