Los contratos de alquiler en España firmados desde 1985 siguen teniendo validez bajo la ley actual. Si al terminar el plazo el inquilino se queda en la vivienda y el dueño no dice nada, el contrato se renueva automáticamente sin firmar un nuevo papel. Esto se llama tácita reconducción y dura como máximo tres años, manteniendo las mismas condiciones que tenía el contrato original.
La Disposición Transitoria Primera (DT 1ª) de la LAU establece que esos contratos seguirán rigiéndose por su duración inicial, pero incorporan una posibilidad clave: la tácita reconducción por un plazo de hasta tres años, siempre que no medie una renuncia expresa.
Contratos de 1985: cómo se transforman en alquileres actuales sin firmar nada
La tácita reconducción es una figura contemplada en el Código Civil (artículo 1566) que opera de forma automática: si al terminar el contrato, el inquilino permanece en la vivienda o local durante 15 días más y el arrendador no se opone, nace un nuevo contrato idéntico al anterior, salvo en la duración.
La LAU de 1994 no regula expresamente la tácita reconducción; por ello, esta figura se activa de manera supletoria. En otras palabras, cuando la ley especial no contempla un supuesto concreto, se recurre al Código Civil. De esta manera, cuando un contrato de vivienda firmado desde el 9 de mayo de 1985 concluye, si el arrendatario sigue en el inmueble y el propietario no exige la devolución, se genera un nuevo vínculo contractual sin necesidad de firmar nada.
La Disposición Transitoria Primera introduce una limitación importante: aunque la tácita reconducción surja de forma automática, tiene una duración máxima de tres años, y no es prorrogable más allá de ese plazo, lo que significa que el inquilino disfruta de una extensión legal, pero con un fin cierto.
Una vez vencido ese período, el contrato puede extinguirse sin más formalidades, salvo que ambas partes decidan suscribir uno nuevo con condiciones distintas.
El contrato que surge por tácita reconducción mantiene todas las condiciones esenciales del original, tales como: renta, cláusulas y servicios. Y aunque nace un nuevo contrato, éste queda ya sometido a las normas vigentes de la LAU en materia de arrendamiento, lo que lo vincula al marco jurídico actual y no al régimen derogado.