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La compraventa de viviendas alquiladas en España suscita preocupaciones tanto en arrendadores como en arrendatarios. Una de las preguntas más frecuentes es qué ocurre con el contrato de alquiler cuando la propiedad cambia de dueño y, en particular, bajo qué circunstancias el nuevo propietario está obligado o no a indemnizar al inquilino.
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) proporciona la respuesta, regulando la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y estableciendo límites específicos.
Ley de alquileres: aspectos y normas clave
En virtud de esta normativa, al efectuarse la venta de una vivienda arrendada, el comprador asume de manera automática la posición de nuevo arrendador y tiene la responsabilidad de cumplir con el contrato existente.
Esto conlleva que, durante los primeros cinco años si el anterior propietario era una persona física, o siete si se trataba de una persona jurídica, el arrendatario conserva su derecho a permanecer en la vivienda con las mismas condiciones establecidas, sin que exista la obligación de indemnizarlo.
Indemnización a inquilinos por parte de propietarios incumplidores
La indemnización estipulada por la LAU corresponde a una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal. Por ejemplo, si se formaliza un contrato por diez años con una persona física como arrendador y la propiedad se vende en el octavo año, quedarían dos años de alquiler que exceden los cinco años protegidos.
Esto implica que el comprador no está obligado a pagar una compensación económica. La carga de la indemnización recae exclusivamente en el vendedor y únicamente si la duración del contrato excede los plazos mínimos establecidos por la ley.
El equilibrio que establece el artículo 14 de la LAU es claro: el nuevo propietario no tiene la obligación de indemnizar al inquilino en ninguna circunstancia y únicamente el anterior dueño deberá cumplir con esta obligación si el contrato excede los cinco o siete años legales.
En tal caso, el arrendatario tendría derecho a recibir del antiguo propietario dos mensualidades como compensación. No obstante, la ley también contempla situaciones en las que arrendador e inquilino acuerdan expresamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento.
Si el contrato se extiende más allá de este periodo, el arrendatario podría ver extinguido su derecho antes de lo acordado; sin embargo, la responsabilidad de indemnizarle recaerá en el vendedor de la vivienda, no en el comprador.
La situación se modifica cuando el contrato firmado establece una duración que excede los plazos mínimos estipulados. En este contexto, el nuevo propietario está obligado a mantener el alquiler únicamente hasta completar los cinco o siete años requeridos.
Si existe tal acuerdo, el nuevo propietario solo debe respetar la vivienda arrendada hasta completar los cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido este plazo, no existe obligación alguna de indemnizar al arrendatario.