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El alquiler de vivienda vuelve a situarse en el centro del debate legal en España. En un contexto de precios elevados y tensión entre propietarios e inquilinos, una cuestión práctica genera dudas recurrentes: quién debe asumir el coste de los arreglos cuando algo se rompe en una vivienda alquilada.
La normativa es clara, aunque no siempre se aplica correctamente. Desde ahora, y según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los propietarios están obligados a hacerse cargo de una parte importante de las reparaciones necesarias para garantizar que el inmueble siga siendo habitable durante la vigencia del contrato.
Qué dice la ley sobre los arreglos en una vivienda en alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el propietario debe asumir todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo aquellas que se deban a un mal uso por parte del inquilino.
Esto incluye averías estructurales, problemas en instalaciones básicas y desperfectos que no estén relacionados con el desgaste derivado del uso cotidiano. La ley parte de un principio básico: el inquilino paga una renta por vivir en un inmueble que debe cumplir unos mínimos de seguridad y funcionalidad.
En este sentido, el arrendador no puede trasladar al inquilino el coste de reparaciones que afecten a elementos esenciales como la calefacción, el sistema eléctrico, la fontanería o la estructura del edificio. Si lo hace, el inquilino puede reclamar e incluso exigir la reparación por vía legal.
Qué arreglos debe pagar el propietario y cuáles no
Para evitar conflictos, la normativa distingue entre reparaciones necesarias y pequeñas reparaciones por desgaste. Las primeras corresponden al propietario, mientras que las segundas recaen en el inquilino.
El propietario debe pagar, entre otras cosas:
- Reparaciones en instalaciones de agua, gas o electricidad que impidan el uso normal de la vivienda.
- Arreglos estructurales como humedades, filtraciones o problemas en techos y paredes.
- Sustitución de sistemas esenciales cuando dejan de funcionar por antigüedad o defecto.
En cambio, el inquilino debe hacerse cargo de pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, como cambiar una bombilla, arreglar un enchufe suelto o sustituir elementos que se deterioran por el uso diario. La clave está en determinar si el daño es consecuencia del desgaste normal o de una deficiencia previa del inmueble.
Qué ocurre si el propietario se niega a pagar los arreglos
Cuando el propietario no cumple con su obligación de realizar las reparaciones necesarias, el inquilino cuenta con varias opciones legales. Puede exigir por escrito la reparación, solicitar una rebaja temporal del alquiler o incluso ejecutar la reparación y reclamar posteriormente el coste.
La ley también contempla que, en casos graves, el inquilino pueda resolver el contrato si la vivienda deja de ser habitable y el arrendador no actúa. Además, cualquier cláusula del contrato que obligue al inquilino a asumir reparaciones que corresponden legalmente al propietario puede considerarse nula.
Este punto es especialmente relevante, ya que muchos contratos incluyen condiciones que contradicen la normativa vigente. En estos casos, prevalece siempre la ley sobre lo pactado entre las partes.
Por qué este cambio afecta a miles de propietarios
El refuerzo de estas obligaciones llega en un momento de fuerte presión sobre el mercado del alquiler. Con costes crecientes y menor rentabilidad en algunos casos, muchos propietarios intentan trasladar gastos al inquilino para reducir pérdidas.
Sin embargo, la normativa busca equilibrar la relación contractual y evitar que el inquilino asuma costes que no le corresponden. Para los propietarios, esto implica revisar contratos, asumir un mayor compromiso con el mantenimiento del inmueble y planificar mejor los gastos asociados al alquiler.
Para los inquilinos, el cambio supone una mayor seguridad jurídica y la posibilidad de reclamar con respaldo legal cuando se enfrentan a reparaciones que afectan a su calidad de vida.
