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Las donaciones de inmuebles en vida han crecido en España durante los últimos años, superando las 54.000 en 2024, lo que representa un incremento del 68% desde 2017. Esta opción ha cobrado popularidad debido a la dificultad de acceso a la vivienda que enfrentan miles de jóvenes, aunque la carga fiscal adicional puede suponer un temor al otorgar o recibir la herencia.
Donar una vivienda a un hijo no es una operación sencilla desde el punto de vista fiscal, siendo fundamental conocer bien las ventajas y desventajas tributarias que puede conllevar esta transacción.
Una de las transacciones más relevantes es aquella que involucra a los mayores de 65 años. Cuando se dona la vivienda habitual a partir de esa edad, el donante puede quedar exento de pagar IRPF, dado que Hacienda no considera que exista ganancia patrimonial.
David Jiménez, abogado y experto en herencias, ha abordado este tema durante su intervención en el podcast de la notaria María Cristina Clemente. Según el experto, hay varios factores que deben considerarse, incluso más de los que la mayoría imagina: “Existen varias variables, existe la variable fiscal y la variable civil, que constituyen las consecuencias que tiene que tú le entregues tu propiedad a otra persona”.
Cómo ceder una vivienda habitual sin pagar impuestos extra
Desde el punto de vista fiscal, uno de los errores más comunes es suponer que no se pagará ninguna cantidad por la donación. “Dado que en diversas comunidades autónomas se presentan bonificaciones, esto induce a la población a creer que el impuesto de donaciones entre padres e hijos puede estar bonificado hasta en un 99% o que no tienen obligación de pagar nada”, señala.
Sin embargo, según Jiménez, la situación es más intrincada: “Debemos considerar que hay tres niveles de administración: local, municipal, autonómica y estatal. En este contexto, es esencial analizar los tributos que se ven implicados en la donación o en la herencia”.
Para ilustrar de manera más clara lo que se debe tributar, Jiménez resalta tres de los impuestos involucrados: “El Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que es responsabilidad del receptor en el caso de donaciones, mientras que en herencias corresponde al heredero; la plusvalía municipal, que se aplica en donaciones de bienes inmuebles urbanos, y el IRPF, que afecta al donante”.
Cómo eludir los tributos del IRPF al donar una vivienda
De acuerdo con Jiménez, el IRPF es un tributo que frecuentemente pasa inadvertido en este tipo de transacciones: “Todos lo asimilan a un proceso trivial, lo que implica que si se le dona una casa a un hijo, en la declaración de la renta se debe abonar un importe, ya que, a pesar de la generosidad, para Hacienda esta acción se considera como si se hubiera efectuado la venta del inmueble, originando así una ganancia patrimonial.”
Jiménez proporciona un ejemplo práctico: “Si adquiero una casa por 100 y se la regalo a mi hijo por 200, he obtenido una ganancia de 100 y estoy obligado a tributar por el IRPF”. No obstante, señala que existen circunstancias en las que dicha tributación puede ser eludida, como en situaciones donde se presenta una pérdida patrimonial y la vivienda se dona a un valor inferior al costo original, o si corresponde a la residencia habitual de una persona mayor de 65 años, en cuyo caso se encuentra exenta.