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La Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) puso en marcha este año un sistema digital que combina imágenes satelitales, vuelos con drones e inteligencia artificial para detectar diferencias entre lo que figura declarado en el catastro y la construcción real de cada inmueble. El sistema, llamado M2, ya hizo un relevamiento sobre la Costa Atlántica, entre Pinamar y Cariló, el organismo identificó unos 110.000 metros cuadrados de construcciones no declaradas, repartidos entre más de 200 viviendas y 25 edificios que, pese a estar terminados, figuraban en el catastro como terrenos baldíos. Entre los casos detectados apareció hasta una torre de nueve pisos sin registro.
El episodio expone un fenómeno que excede a la provincia. Tanto a nivel nacional como en la Ciudad de Buenos Aires, los organismos de recaudación vienen sumando herramientas tecnológicas y cruces de información para detectar ampliaciones, refacciones y construcciones que los propietarios nunca declararon, generalmente para evitar que suba el impuesto inmobiliario. La pregunta que esto deja es doble, qué consecuencias trae no declarar una obra y cómo se puede saber si el fisco ya la detectó.
Cómo funciona la detección satelital en la provincia
El sistema M2 de ARBA cruza imágenes de alta resolución de todo el territorio bonaerense con los datos que cada propietario tiene declarados ante el organismo. Cuando encuentra una diferencia, prioriza automáticamente los casos con mayor desvío entre lo declarado y lo construido. A partir de ahí, el contribuyente recibe una notificación y puede resolver la situación de forma online, presentando una Declaración Jurada Web de Avalúo o haciendo un descargo si considera que la detección es errónea.
Qué pasa con las ampliaciones no declaradas en la Ciudad
En CABA, el trámite corre por la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (DGROC), dependiente del Gobierno porteño, y se inicia a través de la plataforma TAD. La Ley 6478, sancionada en 2022, establece un esquema diferenciado según el tipo de infracción. Si la ampliación cumple con el Código de Edificación, la regularización no genera multa, el propietario solo paga los derechos de construcción correspondientes a los metros declarados de más. El escenario cambia si la obra también viola el Código Urbanístico, por ejemplo si supera la superficie permitida para el lote. En ese caso, además de los derechos y las penalidades, corresponde pagar una plusvalía del 100% sobre el excedente.
El trámite es distinto si la ampliación está dentro de un edificio de propiedad horizontal. En esos casos, además de cumplir con el Código de Edificación, el propietario necesita las firmas de los demás titulares del consorcio y presentar un plano de mensura que defina la nueva superficie anexada. No hace falta modificar el reglamento de copropiedad para regularizar, alcanza con actualizar el plano catastral, pero sin el acuerdo de los vecinos el trámite no avanza.
Una vez que la ampliación queda registrada, el impacto más inmediato aparece en la boleta de Inmobiliario, el ABL. La declaración actualiza la valuación fiscal del inmueble y eso se traduce en un aumento del impuesto, lo cual explica buena parte de la resistencia a regularizar de forma espontánea.
El otro punto de fricción aparece en el momento de vender. Las escribanías piden el estado parcelario actualizado antes de escriturar, y ahí suelen salir a la luz los metros construidos que nunca se declararon. Eso puede demorar o directamente trabar una operación de compraventa, sobre todo si el comprador pidió un crédito hipotecario y el banco exige que la superficie escriturada coincida con la real.
Qué cruza ARCA a nivel nacional
Por fuera de las construcciones puntuales, ARCA también tiene su propio mecanismo de control sobre los inmuebles, enfocado en Bienes Personales. El organismo cruza información con los registros de la propiedad, las escribanías y los organismos catastrales provinciales para verificar que cada contribuyente haya declarado todo su patrimonio inmobiliario. Si un inmueble no aparece en la declaración jurada, lo más probable es que el organismo envíe una intimación o, en los casos más graves, avance directamente con una determinación de oficio que incluye multas e intereses.
Cómo saber si ya detectaron tu construcción
En la provincia, el sistema M2 resuelve esta pregunta directamente, ya que el propio portal de ARBA permite visualizar las construcciones que el sistema marcó como no declaradas, junto con el detalle del desvío detectado. En la Ciudad, no existe todavía una herramienta tan visible, pero AGIP cuenta con el trámite de Obtención de Boleta por Diferencias Fiscales de Avalúo, que es la vía formal por la que el organismo notifica cuando detecta una diferencia entre lo declarado y lo relevado. Fuera de ese canal, la señal más habitual sigue siendo indirecta, un salto inesperado en la boleta de ABL o un pedido de documentación adicional al momento de vender o escriturar.
La tendencia, de todos modos, va en una sola dirección. Entre los drones y las imágenes satelitales que usa ARBA y los cruces de información cada vez más finos de ARCA y AGIP, regularizar una ampliación antes de que el sistema la encuentre es la opción más barata. Mientras la obra cumpla con el Código de Edificación, declararla no implica multa, solo el pago de los derechos correspondientes y el ajuste en el impuesto inmobiliario.