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Alquilar un inmueble puede parecer un proceso sencillo, pero en Colombia existen mecanismos legales que, bajo ciertas condiciones, pueden transformar por completo la situación del inquilino. Algunas normativas permiten incluso que una persona obtenga la propiedad de la vivienda que habita, sin necesidad de una compraventa convencional.
Esto es posible gracias a la prescripción adquisitiva, una figura legal contemplada en el Código Civil colombiano. A través de este instrumento, quien haya ocupado una vivienda de manera tranquila, pública e ininterrumpida durante un periodo determinado por la ley puede iniciar un proceso para convertirse en su dueño legítimo.
En Colombia, al contrario de otros países, pagar los impuestos de una vivienda no confiera automáticamente la propiedad de la misma. Sin embargo, existe la figura legal usucapión o prescripción adquisitiva, que permite a una persona obtener la propiedad de un bien inmueble si cumple con ciertos requisitos.
Aunque este mecanismo es poco conocido, ha sido utilizado en distintos casos donde no existía oposición del dueño original o cuando el inmueble había sido abandonado. Por eso, conocer este derecho puede marcar la diferencia para muchos arrendatarios o poseedores que cumplan con los requisitos establecidos.
¿Qué es la usucapión o prescripción adquisitiva?
La usucapión o prescripción adquisitiva es una figura legal mediante la cual una persona puede adquirir la propiedad de un bien inmueble (como una vivienda o terreno) o mueble si lo ha poseído de manera continua, pacífica y en concepto de dueño durante un periodo de tiempo determinado por la ley. Es una forma de adquirir la propiedad basada en el paso del tiempo y en el uso efectivo del bien, incluso si no se es inicialmente su legítimo propietario
La usucapión o prescripción adquisitiva es una figura legal mediante la cual una persona puede adquirir la propiedad de un bien inmueble (como una vivienda o terreno) o mueble si lo ha poseído de manera continua, pacífica y en concepto de dueño durante un periodo de tiempo determinado por la ley. Es una forma de adquirir la propiedad basada en el paso del tiempo y en el uso efectivo del bien, incluso si no se es inicialmente su legítimo propietario
Los inquilinos pueden transformarse en propietarios si cumplen con estos requisitos
Posesión continua y pacífica
Los inquilinos deben haber ocupado la vivienda de forma continua durante un tiempo determinado. Además, la posesión debe ser pública, evidente para terceros, y sin disputas abiertas con el propietario legal.
Plazo legal
La posesión debe ser de buena fe y acompañada de un justo título -un documento que, aunque no sea completamente válido legalmente, da la impresión de ser propietario- durante un periodo de 10 años. Si la posesión es de mala fe o no se cuenta con un justo título, el tiempo requerido aumenta a 30 años.
Uso en concepto de dueño
El inquilino debe comportarse como si fueras el propietario de la vivienda (por ejemplo, pagando impuestos como el IBI, reparaciones, etc.).
Sin interrupciones
El propietario legítimo no debe haber iniciado acciones legales para recuperar la vivienda durante el periodo mencionado.
Pagar impuestos no es suficiente en Colombia
Aunque pagar impuestos sobre una vivienda, como el impuesto predial, puede ser un indicio de que alguien actúa como dueño, este hecho por sí solo no es suficiente para adquirir la propiedad legal del inmueble.
Según elartículo 2512 del Código Civil Colombiano, es necesario cumplir con los requisitos de la prescripción adquisitiva o usucapión, y que un juez reconozca formalmente la adquisición del bien. Además, el proceso debe concluir con la inscripción de la propiedad en el Registro de Instrumentos Públicos para que la titularidad quede debidamente registrada y protegida frente a terceros.