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La normativa de vivienda urbana en Colombia establece un aspecto fundamental que muchos inquilinos ignoran: el canon de arrendamiento no puede ajustarse varias veces al año, sino únicamente cada doce meses de ejecución del contrato. Esto anula cualquier intento de incremento trimestral o semestral, ya sea por cláusulas contractuales abusivas o por exigencias informales del propietario.
El límite del incremento también se encuentra regulado: el aumento no puede superar el 100% del IPC del año calendario inmediatamente anterior, lo que obliga a que cualquier reajuste esté fundamentado en un indicador oficial y verificable.
Además, al renovar contrato, arrendador e inquilino pueden acordar un aumento inferior al IPC si ambas partes lo aceptan y lo documentan por escrito.
Ley 820 de 2003: ¿qué dice sobre los aumentos del canon?
El artículo 20 de la Ley 820 establece que, una vez transcurridos doce meses bajo el mismo precio, el arrendador tiene la facultad de aplicar un ajuste que no supere la variación del IPC del año anterior. No se contempla autorización legal para incrementos más frecuentes ni para aumentos que excedan dicho límite.
Asimismo, la ley impone al propietario la obligación de notificar por escrito el reajuste, especificando el monto y la fecha en que comenzará a ser efectivo. En ausencia de una notificación válida -ya sea por medio de servicio postal autorizado o mediante el mecanismo acordado-, el arrendatario tiene la posibilidad de impugnar el aumento.
Impacto del límite legal en inquilinos y propietarios
Para los propietarios, el marco legal define un escenario de seguridad jurídica: saben con claridad cuándo pueden aumentar el canon y cuál es el tope máximo permitido. Esto facilita la planeación de ingresos y evita conflictos por incrementos indebidos.
Sin embargo, el arrendador es responsable de notificar correctamente el ajuste. Si no lo hace, el inquilino puede exigir que se mantenga el canon anterior o iniciar un proceso de reclamación cuando el aumento incumple la ley o no fue comunicado.
Para los inquilinos, la regla de ajuste anual da previsibilidad financiera: elimina intentos de aumentos fuera de la ley y permite planear los gastos de vivienda sin cambios repentinos.
Además, en la negociación de renovación del contrato pueden acordar un aumento menor que el IPC, lo que suele ocurrir cuando la oferta de vivienda es amplia o el arrendador quiere asegurar continuidad.
Acciones de un inquilino ante un aumento indebido
Si el arrendatario se enfrenta a un aumento del canon que excede el IPC o que se presenta con una frecuencia mayor a la de doce meses, tiene derecho a:
- Revisar si la cláusula contractual contradice el artículo 20 de la Ley 820.
- Exigir la notificación formal del aumento.
- Solicitar que se mantenga el canon anterior cuando la notificación no cumple los requisitos legales.
- Acudir a la Superintendencia de Notariado y Registro o a un juez civil para reclamar ajustes ilegales.
