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Alquilar un inmueble puede parecer un proceso sencillo, pero en Colombia existen mecanismos legales que, bajo determinadas circunstancias, pueden modificar por completo la situación del arrendatario. Algunas disposiciones permiten incluso que una persona adquiera la propiedad de la vivienda que ocupa, sin necesidad de una compraventa convencional.
Esto es posible gracias a la prescripción adquisitiva, una figura jurídica prevista en el Código Civil colombiano. A través de este instrumento legal, quien haya ocupado una vivienda de forma pacífica, pública e ininterrumpida durante un lapso fijado por la ley puede iniciar un procedimiento para convertirse en su propietario legítimo.
A diferencia de lo que ocurre en otros países, pagar los impuestos de una vivienda no garantiza de manera automática la titularidad de la misma. Sin embargo, existe esta figura legal de usucapión o prescripción adquisitiva, que permite a una persona obtener la propiedad de un bien inmueble si cumple con determinados requisitos legales.
Aunque este mecanismo es poco conocido, ha sido utilizado en diversos casos donde no existía oposición del dueño original o cuando el inmueble se encontraba abandonado. Por eso, conocer este derecho puede marcar la diferencia para muchos arrendatarios o poseedores que reúnan las condiciones establecidas.
¿Qué es la usucapión o prescripción adquisitiva?
La usucapión o prescripción adquisitiva es una figura legal mediante la cual una persona puede conseguir la propiedad de un bien inmueble (como una vivienda o terreno) o mueble si lo ha poseído de forma continua, pacífica y con intención de dueño durante un periodo de tiempo determinado por la ley. Es una manera de adquirir la propiedad basada en el transcurso del tiempo y el uso efectivo del bien, incluso si no se es inicialmente su propietario legítimo.
Los inquilinos pueden convertirse en propietarios si cumplen estos requisitos
Posesión continua y pacífica
Los arrendatarios deben haber ocupado la vivienda de manera ininterrumpida durante un periodo determinado. Además, la posesión debe ser pública, visible para terceros, y sin conflictos abiertas con el dueño legal.
Plazo legal
La posesión debe ser de buena fe y respaldada por un justo título -un documento que, aunque no tenga plena validez legal, otorga la apariencia de propiedad- durante un plazo de 10 años. Si la posesión es de mala fe o carece de justo título, el tiempo requerido se extiende a 30 años.
Uso como propietario
El arrendatario debe actuar como si fuera el dueño de la vivienda, cumpliendo responsabilidades como el pago de impuestos (por ejemplo, el IBI), reparaciones y mantenimiento general.
Sin interrupciones
El propietario legítimo no debe haber iniciado acciones legales para recuperar la vivienda durante el periodo exigido.
Pagar impuestos no garantiza la propiedad en Colombia
Aunque cancelar impuestos sobre una vivienda, como el impuesto predial, puede ser un indicio de que alguien actúa como propietario, este hecho por sí solo no basta para obtener la titularidad legal del inmueble.
Según el artículo 2512 del Código Civil Colombiano, es necesario cumplir con los requisitos de la prescripción adquisitiva o usucapión, y que un juez reconozca formalmente la adquisición del bien. Además, el proceso legal debe finalizar con la inscripción de la propiedad en el Registro de Instrumentos Públicos, para que la titularidad quede debidamente registrada y protegida frente a terceros.