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En la actualidad, Colombia es el país latinoamericano con mayor proporción de hogares en arriendo, con un 40% de ciudadanos viviendo en alquiler, según las últimas estadísticas reveladas por BBVA Research.
Frente a este panorama, con más de 7,3 millones de hogares colombianos arrendando vivienda, resulta fundamental tener presente la Ley 820 de 2003, que regula los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda.
Esta legislación busca garantizar el derecho a una vivienda digna y proteger la propiedad como una función social. Además, responde a interrogantes clave como: ¿qué ocurre con el contrato si fallece el propietario del inmueble?
Ley de alquileres 2025: ¿qué pasa si fallece el propietario?
Según explicó el portal Asuntos Legales, con base en la Ley 820 de 2003, el fallecimiento de cualquiera de las partes -ya sea el arrendador o el arrendatario- no constituye una causal para la terminación del contrato de arrendamiento, salvo que se haya establecido expresamente en el contrato.
En caso de que el propietario del inmueble fallezca, el contrato se mantiene vigente en los mismos términos en que fue suscrito, y son los herederos quienes asumen los derechos y obligaciones derivados de dicho acuerdo.
¿Qué sucede si los herederos no se ponen de acuerdo?
Si no existe un acuerdo entre los herederos sobre el destino del inmueble, y mientras se adelanta el proceso de liquidación de la sucesión, el inquilino podrá continuar pagando el canon de arrendamiento mediante consignación ante el Banco Agrario, lo cual se considera cumplimiento de su obligación.
Por otro lado, si los herederos deciden vender el inmueble, el contrato de arrendamiento seguirá vigente, ya que esta decisión no implica su terminación ni modificación. En ese caso, el nuevo propietario asumirá la posición contractual del causante y de sus herederos, respetando las condiciones pactadas originalmente.
¿Y si es el arrendatario quien fallece?
En el marco de la Ley de Alquileres en Colombia, este tipo de casos puede resultar más complejos. Si bien la muerte del arrendatario no constituye una causal automática de terminación del contrato, sí puede finalizarse si los herederos no cumplen con el pago del canon de arrendamiento.
En caso de que alguno de los herederos desee continuar con el contrato, deberá asumir los pagos correspondientes, y posteriormente llegar a un acuerdo con el arrendador para formalizar su continuidad como parte del contrato.
