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En Colombia, más allá de lo que establece la ley de alquileres, el CódigoCivil contempla desde hace muchos años una figura legal que puede cambiar por completo la relación entre arrendador e inquilino: la usucapión o prescripciónadquisitiva.
Este mecanismo permite a una persona convertirse en propietaria de un bien inmueble que no le pertenece, siempre que cumpla ciertas condiciones estrictas. Aunque suene sorprendente, no se trata de una reforma reciente ni de un vacío legal. La usucapión está reconocida como una forma legítima de adquirir dominio, incluso si originalmente se ingresó al inmueble mediante contrato de arrendamiento.
Palo para los propietarios: el artículo superior a la ley de alquileres
La ley de alquileres en Colombia (Ley 820 de 2003) regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, incluyendo prórrogas automáticas y condiciones de terminación. Pero si un contrato finaliza y el propietario no reclama o actúa ante la permanencia del inquilino, se abre la puerta a otros marcos legales.
Según esta ley, si el contrato no se renueva pero el inquilino sigue pagando y el propietario lo permite, se convierte en un contrato a término indefinido. Sin embargo, cuando no hay pagos, ni contrato, ni oposición expresa por parte del dueño, el terreno legal cambia por completo.
Aquí es donde entra en juego el Código Civil, que desde hace décadas reconoce que quien habite un inmueble de manera continua, pacífica, pública y no interrumpida durante un número determinado de años, puede convertirse en su dueño.
Usucapión en Colombia: cómo un inquilino puede adquirir la propiedad legalmente
Existen dos tipos de usucapión: La ordinaria, que exige 5 años de posesión con "justo título" (por ejemplo, un contrato vencido) y "buena fe". La extraordinaria, que requiere 10 años de posesión continua, aunque no exista justo título. En ambos casos, la posesión debe ser pública, pacífica y continua. Además, el ocupante debe actuar como propietario: pagar servicios, asumir mejoras, declarar impuestos, etc.
La clave está en que el dueño original no se oponga ni reclame en ese tiempo. Aunque no ocurre automáticamente, la usucapión puede reclamarse ante un juez a través de un proceso judicial. Si se demuestra la posesión bajo las condiciones establecidas, el juez puede declarar al ocupante como nuevo propietario, incluso si el título original pertenecía a otro.
