Oficinas: el dólar oficial a $ 800 disparó renegociaciones en los contratos de alquileres

El miércoles a la mañana, el teléfono no paraba de sonar. Uno de los principales broker corporativos hacía malabares para atender los pedidos de sus clientes. Una financiera, desesperada, buscaba renegociar su contrato de alquiler, ya de cara a la proximidad enero. Una petrolera intentaba suavizar el impacto y una empresa de servicios pedía una reunión de urgencia con su locador. Es que, con el dólar oficial saltando de $ 375 a $ 800, los costos de alquiler de sus oficinas se duplicaron en menos de 24 horas. Sucede que los contratos de los alquileres corporativos, si bien se pagan en pesos, fijan sus precios al dólar oficial. Por eso, hasta el martes, se tomaba como referencia el valor de la divisa, que cotizaba a $ 375. Pero, tras la devaluación que anunció el Ministro de Economía, Luis Caputo, revolucionó el mercado. La financiera se puso en contacto con su locador, ya decidida a forzar una renegociación. "No se trató de un caso aislado. Fueron muchas las empresas que se dieron cuenta de que los costos de los alquileres, tras la suba del dólar oficial, se duplicarían", explicó un broker involucrado en la operación. El pedido que más se escucha por estas horas es aplicar una suba escalonada para que el impacto no se sienta de manera tan brusca de un mes al otro. Son negociaciones individuales entre las partes y cada caso es particular, se explica. "Los valores tuvieron un fuerte shock tras los anuncios de Caputo. La Ley de Alquileres corporativos permite la libre negociación entre partes. Lo que ya estamos viendo es que las industrias se sientan a renegociar los contratos con sus locadores para, de esta forma, suavizar el impacto que van a sentir inmediatamente, en enero", explicó Nicolás Ferrero, Research manager de CBRE, una comercializadora inmobiliaria focalizada en el mercado corporate. Los pedidos son muchos y la preocupación ya se vislumbra en la mayoría de las empresas. En el mercado corporativo, agregaron que, a la lista, se suman también otras compañías que ya están en tratativas para renegociar los valores. "El impacto es igual para todos las industrias. Esta semana, estamos constantemente recibiendo pedidos para renegociar los precios. Es un diciembre muy atípico", explicaron desde el sector. "Las negociaciones se dan en buenos términos. Las empresas son conscientes de que, durante cuatro años, pagaron mucho menos de lo que deberían haberlo hecho porque el dólar oficial estaba atrasado", explicó Martín Potito, director de la división de oficinas de LJ Ramos. "En el caso de los inquilinos que hace años que están ocupando una oficina, es difícil que rescindan el contrato por los nuevos costos que deben asumir. Ahí, se da una negociación entre las partes, que suele ser en buenos términos. El impacto lo va a sentir más marcado aquel que ingresó hoy al mercado locativo con un nuevo contrato", describió Ferrero. Los valores de los alquileres y de venta están por debajo a los números pre-pandemia. "Si bien se recuperaron, no llegaron a los niveles de 2019. Esto se convierte en una oportunidad para el inversor y para las empresas que salen a buscar metros cuadrados", sostuvo Ferrero. "Los precios de los alquileres se vienen recuperando pero siguen por debajo del valor histórico. Hoy, en alquileres, se está pagando, en promedio, u$s 28por metro cuadrado (m2) en el segmento más premium. En el pasado, estaba por encima de u$s 32 ", describió Mercedes Pagliettini, broker senior de Cushman & Wakefield. Es decir, que una empresa que tiene una oficina de 500 m2 paga u$s 14.000 de alquiler en promedio. Hasta la semana pasada, eran $ 5, 2 millones al tipo de cambio oficial. Ese costo, ahora, se dispara a $ 11,2 millones. Hasta octubre, el mercado de oficinas continuaba con números altos de vacancia. Según los últimos datos de LJ Ramos, existe un 15,5% de oficinas disponibles en el mercado. Se trata de un punto porcentual menos que en el mismo periodo de 2022. El mercado de compra-venta de oficinas estuvo dinamizado este año por el exceso que tuvieron las empresas en pesos y la imposibilidad de girar las divisas al exterior. "Durante todo 2023 hubo buen movimiento en materia de venta de oficinas porque las empresas se capitalizaron en dólares a través de los ladrillos", agregó Potito. "Los precios de venta de oficinas, pese al impacto del dólar, se van a mantener estables los próximos meses. No esperamos grandes bajas tampoco en los alquileres y de hecho hay un pronóstico de recuperación para el segundos semestre del año que viene", dijo Pagliettini. Al menos, hasta que la devaluación hizo que los costos se duplicaran esta semana, había más consultas para alquilar oficinas de cara al año que viene. El cambio de era y la llegada de Javier Milei al gobierno dinamizó la demanda corporativa. "Hoy, las empresas están averiguando y buscando sumar metros cuadrados en 2024", explicó Potito. En números, calcula que hay "entre 30 y 40% más de demanda que el año pasado", según el especialista de LJ Ramos. La explicación es sencilla: la presencialidad, que impulsa Javier Milei en el sector pública tendrá efecto contagio en el privado. "En el segundo semestre de este año, se empezó a ver más movimiento. Las empresas ya no son tan flexibles. Lo que hacen es poner más días de presencialidad y de forma fija. Esto genera que las industrias salgan a buscar más metros cuadrados para la nueva dinámica de trabajo", explicó Pagliettini. "Hoy, las zonas que más se están moviendo son el corredor Norte del lado de Capital Federal y en la avenida del Libertador. También, la zona de Catalinas. Se buscan espacios de menos de 500 m2", finalizó Ferrero.

Oficinas: el dólar oficial a $ 800 disparó renegociaciones en los contratos de alquileres

Los contratos de alquiler de oficinas están nominados en dólares pero se pagan en pesos al cambio oficial. La devaluación que anunció el Gobierno hizo que los precios, automáticamente, se duplicaran lo que disparó las revisiones de cara a 2024

Belén Fernández

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