Freddie Mac, el gigante de financiación hipotecaria con patrocinio gubernamental, informó que son más los propietarios de viviendas que cancelan los saldos de capital cuando refinanciaban las hipotecas, con lo que se invertía una tendencia que había ganado popularidad durante la burbuja hipotecaria, cuando los precios en alza le permitían a los prestatarios obtener efectivo con una segunda hipoteca.
La tendencia es parte del desapalancamiento más amplio de los consumidores estadounidenses, tras el exceso que cebó la economía durante años. La deuda nominal de los hogares cayó a u$s 13.500 millones, o sea, en un 3% desde que alcanzó su pico en el segundo trimestre de 2008, y las deudas por tarjetas de crédito y préstamos prendarios fueron las que más se redujeron.
De cerca, las siguen las deudas hipotecarias, que habían recibido el impulso de los precios en alza de las viviendas. Ahora que los precios caen, hay un cambio psicológico en el modo como la gente ve su hogar, afirmó Dean Maki, economista jefe para Estados Unidos del Barclays Capital. Vistos ya no más como alcancías de las cuales sacar dinero, los propietarios de viviendas se concentran en reducir los cuotas mensuales refinanciando y cancelando el capital.
De los propietarios de viviendas que refinanciaron sus hipotecas en primer grado durante el segundo trimestre, el 22% canceló el saldo del capital, en comparación con el 19% correspondiente al primer trimestre. Freddie Mac sostuvo que las llamadas tasas cash-in solo superaron los niveles actuales en dos oportunidades durante los últimos 25 años. La operación de cash in implica realizar un pago parcial del capital para reducir el monto de la deuda y luego solicitar una nueva hipoteca sobre el mismo inmueble a una tasa más baja.
Algunos siguen obteniendo efectivo (operación cash out) cuando refinancian aumentando los saldos de capital y embolsándose la diferencia, pero la tasa es la más baja desde que Freddie Mac empezó a llevar un registro en 1985.
Dos de las principales causas del cambio en la conducta son los precios bajos y las normas de garantía más estrictas, que le dificultan a la gente obtener efectivo aumentando el monto de los préstamos que tienen tomados. En las hipotecas que analizó Freddie Mac, el valor del inmueble afectado bajó, en promedio, un 5% en el curso de los últimos cuatro años.
Pero las bajas tasas de interés que dan las cajas de ahorro tradicionales juegan un papel importante, en opinión de Frank Nothaft, economista jefe de Freddie Mac. Afirmó que los prestatarios podrían hallar que ahorraron más dinero haciendo un pago parcial del capital de la hipoteca, en vez de colocando el dinero en certificados de depósito a plazo fijo que dan un interés bajo y otros productos de ahorro. Por ende, “la opción de hacer un pago parcial del capital de la hipoteca resulta muy atractiva para los que tienen un excedente de dinero , añadió.