A partir del dictado de la Resolución General 2.371 la AFIP creó un régimen de información relativo a la negociación, oferta o transferencia de inmuebles, con vigencia desde el 01 de marzo de 2008.
Los distintos sujetos involucrados en las operaciones de compraventa de inmuebles pasan a tener una serie de obligaciones, las que se detallan a continuación:
Titulares de inmuebles
El titular o condómino de un inmueble - o el representante legal de sujetos "residentes en el exterior" - deberá obtener el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" - COTI -, con carácter previo a la ocurrencia de alguno de los siguientes actos, el primero que suceda: negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación, siempre que algunos de los siguientes valores resulten iguales o superiores a $ 300.000: precio consignado en cualquiera de los actos aludidos, base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios, tributos similares o valor fiscal vigente.
Inmobiliarias
Cuando en los actos negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles intervenga un sujeto empadronado como inmobiliaria deberán:
q Ingresar dentro de los TREINTA días corridos contados desde la carga inicial de datos efectuada por el titular, para confirmar o rechazar su participación en los actos de negociación, oferta o transferencia del bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación.
q Informar, a partir del 1 de Junio de 2008 y con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o derechos, la falta de tramitación del COTI por parte de los titulares o condóminos, ingresando al servicio "Registro de Operaciones Inmobiliarias", donde deberán suministrar la identificación del titular o condóminos del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir, y la fecha y número del documento o comprobante de autorización u orden de venta, contrato de intermediación, mandato, comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otra denominación que cumpla la misma finalidad, y la identificación del sujeto que realiza la autorización.
q Informar el compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, así como el monto de la operación concertada, consignando la identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" - COTI -, dentro de los CINCO días corridos contados desde la ocurrencia de la primera de las siguientes situaciones:
l Firma o cesión del boleto de compra venta
l Pago efectuado por el adquirente en concepto de seña, reserva o cualquier otra suma de dinero que implique el derecho a celebrar la escritura traslativa de dominio.
l Celebración del acto de firma de la escritura,
l Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la "inmobiliaria titular o asociada",
l Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.
Escribanos y funcionarios
habilitados
Los escribanos, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble o, de corresponder, de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuyo monto sea igual o superior a $300.000, deberán verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" - COTI- , ingresando al servicio habilitado bajo Clave Fiscal, "Transferencia de inmuebles - Informe Escribanos", opción "Escrituras traslativas de dominio".
Una vez verificada la vigencia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" -COTI - y la exactitud de los datos de identificación del inmuebles, su ubicación, así como la identidad de los titulares, los escribanos deberán:
l Verificar, consignar y/o modificar, de corresponder, los datos detallados.
l Informar la identificación de los adquirentes y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble.
l Informar dentro de los 15 días corridos contados desde la fecha de celebración de la escritura traslativa de dominio, la fecha y número de la escritura y el monto de la transferencia.
Cuando se verifiquen datos inexactos dentro de los datos de identificación del inmuebles o su ubicación, los escribanos deberán rechazar el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" - COTI- , debiendo el "titular o condómino de bienes inmuebles" solicitar un nuevo "Código de oferta de transferencia de inmuebles" - COTI- .
Procedimiento para obtener
el COTI
El titular o condómino podrá optar por alguno de los siguientes medios:
q A través de Internet, con la clave fiscal, mediante el servicio denominado "Transferencia de Inmuebles" opción "COTI
q A través del Centro de Información Telefónica - 0800-999-2347 -quien brindará la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del solicitante y le informará el "Código de oferta de transferencia de inmuebles". Este comprobante podrá ser impreso por el titular o condómino ingresando con su clave fiscal en la página web de la AFIP en el servicio denominado "Transferencia de inmuebles", opción "COTI"
q Mediante SMS,, enviando un mensaje de texto al número 2347 - AFIP - a través de su teléfono celular. El usuario recibirá un número de trámite y el Centro de Información Telefónica se comunicará para brindarle asistencia, previa autenticación de los datos del solicitante y le informará el "Código de oferta de transferencia de inmuebles". Este comprobante podrá ser impreso por el titular o condómino ingresando con su clave fiscal en la página web de la AFIP en el servicio denominado "Transferencia de inmuebles", opción "COTI".
Tratándose de representantes legales de sujetos residentes en el exterior, el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" - COTI - sólo podrá solicitarse a través de Internet, con la clave fiscal, mediante el servicio denominado "Transferencia de Inmuebles" opción "COTI".
El titular o condómino deberá informar la/las inmobiliaria/s que intervenga/n en la operación.
La inmobiliaria interviniente deberá ingresar dentro de los 30 días corridos desde la carga de datos, en el servicio bajo Clave Fiscal "Registro de operaciones inmobiliarias", opción "Régimen Informativo" a efectos de:
l Confirmar su participación.
l Rechazar su designación.
El sistema informará al titular, la aceptación o rechazo de la inmobiliaria o el vencimiento del plazo para que la inmobiliaria confirme o rechace su designación -30 días-.
En el caso que la inmobiliaria haya rechazado la designación o se haya vencido el plazo, el titular o condómino deberá ingresar al servicio "Transferencia de inmuebles" a fin de:
l Modificar la CUIT de la inmobiliaria que va a participar en la operación.
l Informar que no participará una inmobiliaria.
Las inmobiliarias que hayan confirmado su intervención podrán informar, vía web, ingresando al servicio bajo Clave Fiscal denominado "Registro de Operaciones Inmobiliarias", la participación de otras inmobiliarias en tales actos, las que asumirán el carácter de "Inmobiliarias asociadas
Las "Inmobiliarias asociadas" podrán rechazar vía web, ingresando al servicio bajo Clave Fiscal denominado "Registro de Operaciones Inmobiliarias", su designación dentro de los 10 días corridos, vencido este plazo se considerará confirmada esa participación.
Cuando una inmobiliaria intervenga en la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir respecto de los cuales los titulares o condóminos de bienes inmuebles no hubieran cumplido con la obligación de obtener el COTI deberán, a partir del 1 de Junio de 2008 y con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o derechos, suministrar la siguiente información ingresando al servicio "Registro de Operaciones Inmobiliarias":
l La falta de tramitación del COTI por parte de los titulares o condóminos.
l La identificación del titular o condóminos del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir, y la fecha y número del documento o comprobante de autorización u orden de venta, contrato de intermediación, mandato, comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otra denominación que cumpla la misma finalidad, y la identificación del sujeto que realiza la autorización.
La inmobiliaria titular o asociada deberá informar la "Confirmación de transferencia" en el servicio bajo Clave Fiscal "Registro de operaciones inmobiliarias" dentro de los 5 días corridos desde la ocurrencia de la primera de las siguientes situaciones:
l Firma o cesión del boleto de compra venta.
l Pago efectuado por el adquirente en concepto de seña, reserva o cualquier otra suma de dinero que implique el derecho a celebrar la escritura traslativa de dominio.
l Celebración del acto de firma de la escritura.
l Percepción de la retribución, comisión u honorarios por parte de la inmobiliaria titular o asociada.
l Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.
Previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio cuyo monto sea igual o superior a $300.000, los escribanos deberán verificar la autenticidad y vigencia del Código de Transferencia de Inmuebles - COTI -. A estos fines deberán ingresar al servicio "Transferencia de Inmuebles - Informe Escribanos", opción "Escritura traslativa de dominio".
Luego los escribanos deberán:
l Verificar o consignar la identidad de los condóminos y su porcentaje de titularidad, superficie total del inmueble, año de construcción, valuación fiscal y nomenclatura catastral.
l Informar la identificación de los adquirentes y porcentajes de titularidad de los mismos.
l Informar, dentro de los 15 días corridos contados desde la fecha de celebración de la escritura traslativa de dominio, la fecha y número de la escritura y el monto de la transferencia.
Los escribanos quedan obligados a dejar constancia, en el protocolo y en el texto de la respectiva escritura matriz, de identificación del COTI o su inexistencia y, de corresponder, la "constancia de valuación" y los certificados de retención y de no retención.