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La Ley de Vivienda, también conocida en España como Ley de Alquileres, ha causado más de un dolor de cabeza en el mercado de viviendas.
No obstante, es la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos la que regula los contratos y pese a todos los grises que enfrenta el mercado inmobiliario hay algunos casos muy claros.
Cada vez más inquilinos enfrentan una situación que parece legal, pero que podría no serlo: la recuperación anticipada de una vivienda por parte del propietario con el argumento de que la necesita para uso propio. Sin embargo, si esa ocupación no se produce dentro del plazo establecido, el arrendador podría estar incurriendo en un incumplimiento de la LAU, lo que abre la puerta a una reclamación legal por parte del inquilino.
La controversia gira en torno al artículo 9.3 de la LAU, que establece una excepción al plazo mínimo de duración del contrato cuando el propietario necesita recuperar el piso para sí mismo, sus familiares en primer grado por consanguinidad o su cónyuge en caso de separación.
Pero esa excepción no es libre ni incondicional: debe demostrarse la necesidad real y, sobre todo, la ocupación efectiva del inmueble en un plazo concreto.
La ley es clara: si el arrendador no ocupa la vivienda en el tiempo previsto, el inquilino tiene derecho a una compensación. En algunos casos, incluso, puede solicitar volver a la vivienda con un nuevo contrato.
Indemnización por no ocupar la vivienda tras recuperación anticipada
Según el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si el arrendador ha recuperado la vivienda antes del plazo pactado por necesidad personal y no la ocupa efectivamente en un plazo de tres meses desde la extinción del contrato, el inquilino podrá exigir una compensación.
La norma indica expresamente: "Si transcurridos tres meses a contar desde la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no se hubiere procedido a dicha ocupación por el arrendador o sus familiares en los supuestos previstos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, con mantenimiento de las condiciones contractuales anteriores, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar dicho plazo de cinco años."
Esto significa que si, por ejemplo, el contrato se interrumpió en el segundo año y quedaban tres por delante, el inquilino podrá reclamar una indemnización de tres mensualidades o volver al piso con las mismas condiciones anteriores, siempre que lo haga dentro del mes siguiente a comprobar el incumplimiento.
¿Cómo puede probar el inquilino que el casero no ocupó la vivienda?
Para reclamar esta compensación o el reingreso, el arrendatario debe demostrar que el propietario no ocupó el inmueble. Esto puede hacerse mediante:
Testigos (vecinos o porteros)
Informes de consumo eléctrico, agua o gas
Certificados de empadronamiento
Notificaciones enviadas al domicilio sin recoger
Una vez constatado el incumplimiento, el inquilino debe enviar una comunicación fehaciente (como un burofax) al propietario, expresando su intención de volver a la vivienda o de recibir la indemnización correspondiente.
¿Qué hacer si el casero no responde o rechaza la reclamación?
Si el propietario se niega a indemnizar o a permitir el regreso del inquilino, el siguiente paso es acudir a un abogado y presentar una demanda judicial. En este tipo de casos, los jueces suelen analizar con rigor la conducta del arrendador y las pruebas aportadas.
El artículo 9.3 de la LAU no deja margen de interpretación si no hay ocupación efectiva tras una recuperación anticipada. Se trata de una protección legal que busca evitar abusos por parte de propietarios que utilizan falsamente la "necesidad" para romper contratos antes de tiempo.