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La normativa española establece una condición adicional para quienes quieran poner una vivienda en alquiler turístico dentro de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.
Antes de iniciar la actividad, el propietario debe contar con la aprobación expresa de la comunidad de vecinos, una exigencia que rige desde el 3 de abril de 2025 tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal.
La medida alcanza a viviendas situadas en ciudades como Madrid, Barcelona y Málaga, aunque también se extiende a otros municipios. Cada comunidad autónoma y ayuntamiento puede establecer, además, sus propias condiciones para autorizar los alojamientos turísticos, por lo que la aprobación de los vecinos no reemplaza las licencias, registros o requisitos urbanísticos que correspondan.
¿Qué deben hacer los propietarios antes de poner una vivienda en alquiler turístico?
El artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario que quiera desarrollar una actividad turística debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. La decisión debe cumplir con la mayoría prevista en el artículo 17.12 de la misma norma.
En concreto, la autorización necesita el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios y, al mismo tiempo, de tres quintas partes de las cuotas de participación. Esto significa que no alcanza con reunir el respaldo del 60% de los vecinos si ese porcentaje no representa también al menos el 60% de las cuotas del edificio.
La misma mayoría permite a la comunidad aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad turística. Además, los vecinos pueden establecer cuotas especiales de gastos o aumentar la participación en los gastos comunes correspondiente a la vivienda turística, aunque ese incremento no puede superar el 20%.
¿La obligación afecta a Madrid, Barcelona, Málaga y otras ciudades?
La exigencia tiene carácter estatal y se aplica a las viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal que pretendan desarrollar una actividad turística incluida dentro de la normativa correspondiente. Por ese motivo, el requisito alcanza a propietarios de inmuebles ubicados en Madrid, Barcelona, Málaga y otros municipios españoles.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública confirmó en una resolución publicada en 2026 que la autorización expresa de la comunidad resulta relevante para la actividad de alquiler turístico y para los trámites vinculados al registro de alquileres de corta duración. El organismo recordó que deben cumplirse las mayorías de tres quintas partes exigidas por la Ley de Propiedad Horizontal.
La normativa contempla una excepción para determinadas viviendas que ya ejercían la actividad turística antes del 3 de abril de 2025 y que ya se habían acogido previamente a la normativa sectorial. En esos casos, los propietarios pueden continuar con la actividad bajo las condiciones y plazos establecidos por las normas aplicables.