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Comprar una vivienda antes del matrimonio suele llevar a pensar que el inmueble seguirá perteneciendo exclusivamente a quien figura como propietario aunque posteriormente se case. Sin embargo, existe una importante excepción cuando esa casa se convierte en la vivienda familiar y parte de su hipoteca se paga durante el matrimonio en régimen de gananciales.
La notaria María Cristina Clemente ha explicado qué puede ocurrir en estos casos. Aunque inicialmente la vivienda tenga carácter privativo, los pagos realizados posteriormente con dinero ganancial pueden hacer que una parte del inmueble corresponda a la sociedad de gananciales.
“La parte del préstamo que se haya pagado durante el matrimonio puede generar una ganancialidad sobrevenida de la vivienda en esa misma proporción”, explica Clemente. La cuestión resulta especialmente relevante en separaciones, divorcios o al liquidar la sociedad de gananciales.
Qué pasa con una vivienda comprada antes del matrimonio si la hipoteca se paga entre los dos
Como regla general, los bienes que pertenecían a uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad de gananciales son bienes privativos. Así lo establece el artículo 1346 del Código Civil.
El artículo 1357 añade que los bienes comprados a plazos antes de comenzar la sociedad mantienen su carácter privativo aunque posteriormente parte del precio se pague con dinero ganancial. Sin embargo, introduce una excepción muy concreta: “la vivienda y ajuar familiares”.
Para estos casos se aplica el artículo 1354 del Código Civil. La norma determina que cuando un bien se adquiere mediante aportaciones que son en parte gananciales y en parte privativas, corresponderá a ambas partes en proporción al valor de esas aportaciones.
Esto significa que haber comprado la vivienda antes del matrimonio y aparecer como único titular no siempre implica que el 100% del inmueble mantenga necesariamente su carácter privativo si se cumplen las circunstancias previstas para la vivienda familiar.
Qué es la “ganancialidad sobrevenida” de una vivienda
Clemente denomina esta situación “ganancialidad sobrevenida”. Puede producirse cuando una vivienda inicialmente privativa se convierte en la vivienda familiar y parte del préstamo utilizado para adquirirla se paga posteriormente con fondos gananciales.
Por ejemplo, la clave no está simplemente en determinar quién aparece como propietario en la escritura. Hay que analizar qué parte del precio se pagó con dinero privativo y qué parte fue satisfecha posteriormente con dinero ganancial.
La consecuencia es que la vivienda puede tener una naturaleza mixta: una parte privativa y otra correspondiente a la sociedad de gananciales. El artículo 1354 establece precisamente que esa distribución se realiza en proporción al valor de las respectivas aportaciones.
La hipoteca pagada durante el matrimonio puede cambiar el reparto de la vivienda
La aplicación de esta regla a una hipoteca tiene respaldo en la interpretación jurídica recogida en resoluciones publicadas en el BOE. En estos supuestos, las amortizaciones del préstamo hipotecario pueden equipararse al pago aplazado del precio de adquisición de la vivienda.
Por tanto, si uno de los cónyuges compró la vivienda antes del matrimonio, pagó inicialmente una parte con fondos privativos y después se utilizó dinero ganancial para continuar pagando el préstamo, habrá que determinar qué proporción corresponde a cada patrimonio.
Esto puede adquirir especial importancia cuando llega el momento de liquidar la sociedad de gananciales. No basta necesariamente con comprobar quién figura en el Registro como propietario original, sino que debe atenderse a las circunstancias de adquisición y a las aportaciones realizadas.
No obstante, esta excepción se refiere específicamente a la vivienda y ajuar familiares. El propio artículo 1357 establece como regla general que otros bienes comprados a plazos antes de comenzar la sociedad continúan siendo privativos aunque después se paguen utilizando fondos gananciales.
Cómo se puede reflejar la parte ganancial de la vivienda
Según explica Clemente, esta ganancialidad sobrevenida puede reflejarse mediante una escritura en la que quede determinada qué parte de la vivienda tiene carácter ganancial y qué parte mantiene su carácter privativo.
La notaria aclara además que este procedimiento no supone realizar una donación entre los cónyuges ni una aportación voluntaria de toda la vivienda a la sociedad de gananciales. Lo que se busca es dejar reflejada la proporción derivada de las aportaciones realizadas.
Clemente sostiene que esta operación tiene “coste fiscal cero” y que no genera consecuencias en la plusvalía municipal ni en el IRPF. De este modo, puede quedar documentada la naturaleza mixta que ya deriva de la forma en que se pagó la vivienda.
La clave, por tanto, está en cuándo se compró la vivienda, cuándo se pagó cada parte del precio y de dónde procedía el dinero. Una casa adquirida antes de casarse puede seguir siendo parcialmente privativa, pero los pagos realizados posteriormente con dinero ganancial pueden tener consecuencias sobre su titularidad.