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En las grandes ciudades de España, buscar soluciones habitacionales flexibles se ha vuelto una constante. Entre desplazamientos por trabajo, estudios temporales o tratamientos médicos, cada vez más personas optan por arrendamientos de corta duración frente a los contratos tradicionales.
Convertir una vivienda en alojamiento temporal es una posibilidad legal y rentable, pero no exenta de obligaciones. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la normativa vigente marcan los pasos que propietarios e inquilinos deben seguir para formalizar este tipo de alquileres sin infringir la ley.
Qué es un contrato para uso temporal según la LAU
En su artículo 3, la ley define como arrendamiento de temporada aquel celebrado por temporadas para un uso distinto al de vivienda habitual: trabajo, estudios, eventos o desplazamientos.
Este tipo de contrato se considera temporal y no está sujeto a las reglas de permanencia de la vivienda habitual.
Por tanto, no sirve decir que "no será vivienda habitual". Se debe detallar en el contrato el motivo del alquiler (trabajo, estudio, tratamiento médico, etc.). Esa claridad evita que se aplique la normativa de vivienda permanente.
Requisitos esenciales que se deben cumplir
Lo fundamental es que el contrato recoja claramente su carácter temporal, indicando duración y causa. No hay límite legal de duración máxima, aunque si supera los nueve meses, se puede considerar habitual según la nueva normativa.
La fianza obligatoria es de dos meses de renta, igual que en los arrendamientos habituales. Además, se pueden pactar garantías adicionales como seguro de impago o aval bancario.
La renta y su actualización son libres, aunque si no se pacta actualización anual, no se puede subir de forma automática.
Cómo funciona el registro obligatorio
Desde el 2 de enero de 2025, el Real Decreto 1312/2024 obligó a registrar todas las viviendas de corta duración en la Ventanilla Única Digital. Para poder anunciar cualquier inmueble en plataformas como Airbnb o Booking se necesita un Número de Registro de Alquiler (NRA).
Este registro es imprescindible: sin NRA, las plataformas deben retirar el anuncio en un plazo máximo de 48 horas tras advertencia administrativa. Además, todos los arrendadores deben renovar y actualizar los datos anualmente.
Qué pasa si se alquila sin cumplir la normativa
Si no se registra la vivienda con un NRA, el anuncio podría ser removido y el dueño puede enfrentarse a sanciones de hasta 600.000 euros, además de no poder ofrecerla legalmente como alojamiento temporal.
Además, si el contrato no especifica el carácter temporal o no justifica la causa, Hacienda podría considerar que se trata de un alquiler habitual. Esto implicaría obligaciones fiscales distintas y posibles sanciones por fraude o impago.
Qué se debe hacer sí o sí para alquilar una propiedad de forma temporal
Los contratos de alquiler temporal siempre deben incluir:
Explicación clara de la temporalidad y el motivo del alquiler.
Duración pactada (preferiblemente menor a 9 meses).
Datos personales del arrendatario y motivo.
Fianza de dos meses y cláusulas de pago detalladas.
Además, se debe solicitar el NRA en la Ventanilla Única Digital antes de publicar una vivienda, y mantener actualizados los datos del arrendamiento. Este paso es obligatorio para publicar en plataformas digitales.
