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En España, la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, junto con la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, establece plazos específicos que el arrendador y el arrendatario deben respetar si no desean continuar con el contrato una vez vencido.
El foco de esta norma se centra en garantizar un periodo mínimo de cinco años, o siete años si el arrendador es persona jurídica, y en detallar los plazos de preaviso que cada parte debe cumplir para evitar la renovación tácita del contrato.
Estos elementos son clave para entender cómo y cuándo comunicar la no renovación del alquiler.
Cuánto tiempo deben avisar caseros e inquilinos
Según el artículo 10 de la LAU, una vez cumplidos los cinco años (o siete en caso de arrendador persona jurídica), si ninguna de las partes ha informado su voluntad de no renovar, se activa una prórroga automática anual hasta un máximo de tres años adicionales.
Para evitar esta renovación tácita, el arrendador debe notificarlo con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento. Por su parte, el inquilino debe hacerlo con dos meses de anticipación como mínimo.
Durante los años de prórroga tácita (máximo tres), el inquilino dispone de un mes de margen para anunciar su decisión de no continuar.
Qué ocurre tras la prórroga obligatoria
Si se cumplen los cinco o siete años y no se presenta notificación en los plazos establecidos, el contrato se extiende automáticamente hasta tres años más, año por año, salvo que el inquilino comunique su voluntad de marcharse con al menos un mes de anticipación al fin de cada anualidad.
Durante esas prórrogas, las condiciones contractuales permanecen inalteradas: renta, duración y cláusulas se mantienen tal cual fueron firmadas. No se pueden imponer subidas de precio adicionales salvo las permitidas por ley y siempre que estén previstas en contrato.
Qué sucede si el inquilino se encuentra en situación vulnerable o vive en zona tensionada
La Ley 12/2023 indica que, si el arrendatario acredita vulnerabilidad social o económica mediante informe oficial reciente, podrá solicitar una prórroga extraordinaria de un año, que el arrendador debe aceptar obligatoriamente, a menos que se firme un nuevo contrato.
En casos donde la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria hasta de tres años, también de aceptación obligatoria por parte del arrendador, aunque no se considere gran tenedor, salvo acuerdo previo distinto o necesidad de recuperar la vivienda por uso personal según el artículo 9.3 de la norma.