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Al llegar a la edad de jubilación, puede ocurrir que un ciudadano español decida vender la vivienda en la que ha vivido toda su vida y mudarse a un lugar de retiro o una residencia mejor. Sin embargo, Hacienda alerta sobre una regla fiscal que muchas veces es malinterpretada y puede ser considerada como una "trampa" que pocos conocen.
Hacienda y la normativa española establecen una serie de excepciones fiscales para beneficiar a algunos sectores de la población en específico. Entre ellos destaca que los mayores de 65 años que vendan una propiedad inmobiliaria están exentos de pagar impuestos. Sin embargo, este beneficio no es lineal, y el contribuyente deberá cumplir con una serie de requisitos antes de poder percibirlo.
La prensa internacional ha puesto el foco en esta problemática. Euro Weekly News definió la cuestión con el siguiente titular: "¿Vende su casa en España y tiene más de 65 años? Tenga cuidado con esta costosa trampa fiscal". Es por eso que se debe entender que vender una casa no es solo una transacción inmobiliaria, sino un acto con implicaciones fiscales serias.
Cuál es la "trampa fiscal" de Hacienda para los españoles que quieran vender su vivienda
La ley del IRPF establece que solo quedarán libres de tributar por la ganancia obtenida quienes vendan su vivienda habitual. Esta definición no es tan sencilla como parece y tiene sus propias reglas.
Para que Hacienda acepte que se trata de la vivienda habitual, es necesario demostrar que se ha residido en ella de forma continua durante los tres años anteriores a la venta. Esto deja fuera algunas situaciones comunes, como las segundas residencias, las casas vacacionales o los inmuebles adquiridos como inversión. Los criterios establecidos por la Agencia Tributaria son los siguientes:
- Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años.
- Se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que exijan el cambio de domicilio, tales como: celebración de matrimonio; separación matrimonial; traslado laboral; que la vivienda resulte inadecuada por la discapacidad del propio contribuyente o la persona que conviva con él.
- Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con un carácter permanentemente en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición.
En estos casos, si el inmueble vendido no cumple con los criterios estrictos de residencia habitual la Agencia Tributaria puede exigir el pago correspondiente por la ganancia patrimonial generada.
Quiénes deberán pagar la plusvalía municipal
Más allá del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), existe otro impuesto que los contribuyentes deberán tener en cuenta: la plusvalía municipal. Este tributo grava el incremento del valor del suelo desde que se adquirió la vivienda hasta su venta.
Si se vende la vivienda habitual y no se percibe una ganancia, o esta es pequeña, no se debería pagar plusvalía. Sin embargo, algunos ayuntamientos todavía emiten este impuesto y en algunos casos los ciudadanos deberán solicitar expresamente su anulación para no pagarlo.
En estos casos se deberá demostrar que no ha habido un aumento del valor, lo que puede implicar peritajes y recursos administrativos difíciles de gestionar. Es por eso que lo recomendable será contactar a un especialista y asesorarse correctamente ante posibles reclamos.
Cómo vender una vivienda y no pagar impuestos en Hacienda
Existe una vía que permite a los mayores de 65 años vender una vivienda y no tributar por ello: destinar el dinero obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada. Esta opción resulta atractiva para quienes buscan ingresos periódicos durante el resto de su vida. Sin embargo, se deben cumplir una serie de condiciones.
- La reinversión debe realizarse dentro de los seis meses siguientes a la venta.
- El contrato debe formalizarse con una entidad aseguradora.
- El importe máximo que se puede destinar a esta renta sin tributar es de 240.000 euros.
No cumplir con estos y otros requisitos de propiedad puede invalidar la exención fiscal, por lo que el contribuyente tributará lo mismo o más por toda la operación.