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La adquisición de una vivienda representa una de las decisiones económicas más relevantes para buena parte de la población en España. No obstante, el proceso de solicitud de una hipoteca conlleva riesgos legales y financieros que, en muchos casos, no son plenamente comprendidos por los compradores.
El abogado Andrés Millán, conocido por su labor divulgativa a través de su usuario LawTips, ha señalado cuáles son los errores más comunes que cometen los ciudadanos al gestionar un préstamo hipotecario.
El objetivo de su contenido es promover una mayor concienciación jurídica entre quienes desean acceder a una propiedad inmobiliaria.
No ejercer el derecho a consulta notarial gratuita
Uno de los principales errores detectados por Millán es la omisión de la cita previa con el notario, un derecho garantizado por ley. Esta reunión, que debe concertarse al menos diez días antes de la firma de la escritura, permite al ciudadano resolver dudas sin coste adicional.
"Por ley debes concertar una cita con el notario al menos diez días antes de la firma de la escritura para que te explique bien todo y le preguntes lo que sea necesario. Y no te puede cobrar nada más", subraya Millán. Además, recuerda que "el notario lo eliges tú y no el banco y debéis pagarlo a medias. Y te cobrará lo mismo estés cinco minutos o cinco horas".
Desconocimiento sobre las consecuencias del impago
Otra confusión habitual está relacionada con las consecuencias legales en caso de impago. Según Millán, existe la falsa creencia de que entregar la vivienda salda la deuda. Sin embargo, en España la hipoteca constituye una garantía del préstamo, pero no exime al deudor de seguir respondiendo con el resto de sus bienes.
"Ojo, la casa hipotecada es una mera garantía del préstamo. No pasa como en Estados Unidos, que si no pagas, el banco se queda la casa y ya está. En España, además, respondes con todos tus bienes presentes y futuros hasta que saldes tu deuda". Y añade: "Ojo, lo mismo con el avalista, responde con todo su patrimonio presente y futuro, no solo con su salario, como muchos se creen".
Escasa comparación de ofertas y desconocimiento de costes adicionales
La falta de comparación entre hipotecas es otra una omisión frecuente. La elección de un tipo de interés inadecuado o la aceptación de seguros y productos vinculados innecesarios pueden encarecer considerablemente el crédito.
Además, muchos compradores subestiman los gastos asociados a la operación: notaría, registro, impuestos y otros servicios administrativos. Estos conceptos pueden suponer hasta un 15% del valor total de la vivienda.
Cláusulas abusivas y prácticas bancarias cuestionadas
El sistema hipotecario español ha sido objeto de diversas reformas a raíz de sentencias que han declarado ilegales prácticas como la imposición de la cláusula suelo o la atribución de todos los gastos al prestatario. La vigilancia ante estas condiciones es fundamental para evitar perjuicios a largo plazo.
Millán también recuerda: "El banco no puede cobrarte una comisión por haber terminado de pagar la hipoteca en la última cuota, esto es ridículo, ni por emitirte el certificado de deuda cero". Según indica, "como estipuló el Banco de España, es ilegal cobrarte una comisión por cancelación".
Un entorno hipotecario más restrictivo
El contexto actual se caracteriza por una mayor cautela por parte de las entidades financieras. Diversos informes destacan que la relación cuota-ingresos no debe superar el 30%, y que el sobreendeudamiento para cubrir la entrada puede derivar en situaciones de vulnerabilidad financiera.
En este escenario, expertos y divulgadores como Andrés Millán coinciden en la importancia de realizar una planificación minuciosa antes de solicitar una hipoteca, considerando tanto los aspectos legales como los económicos de la operación.
