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La gestión de los alquileres turísticos ha sido un foco de tensión creciente en muchas ciudades españolas. El aumento de pisos vacacionales ha disparado los precios y generando conflictos de convivencia en edificios residenciales.
El pasado 3 de abril de 2025 entró en vigor la Ley Orgánica 1/2025, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal. Desde esa fecha, cualquier propietario que quiera alquilar su vivienda como piso turístico o de corta duración deberá obtener el permiso expreso de la comunidad de vecinos.
Los vecinos deberán aprobar el uso turístico de una vivienda
La nueva normativa otorga a las comunidades de propietarios la capacidad de prohibir o autorizar los alquileres turísticos dentro del edificio. Si esto no se consigue, el alquiler no puede iniciarse.
Esta autorización debe ser aprobada por una mayoría reforzada de tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación. Además, el presidente de la comunidad está facultado para exigir el cese inmediato de la actividad e incluso emprender acciones legales.
Para las comunidades, esto supone una herramienta efectiva contra la gentrificación y la presión sobre los vecinos. La medida pretende ampliar la oferta para alquiler residencial largo y frenar la proliferación de pisos turísticos como primera opción.
Qué pasa con los pisos turísticos que ya están en uso
Un aspecto clave es que la reforma no es retroactiva. Las viviendas que ya estaban registradas como turísticas antes del 3 de abril pueden continuar funcionando sin necesidad de permiso adicional.
Sin embargo, la comunidad todavía puede imponer medidas como un recargo del 20% en gastos comunes si aprueba esta cláusula en junta. Además, el incumplimiento de la norma puede acarrear multas de hasta 600.000 euros, según la comunidad autónoma.
Cuál es la diferencia entre pisos turísticos y alquileres de temporada
La Dirección General de Seguridad Jurídicaaclaró en una resolución de enero de 2025 que solo los llamados "pisos turísticos", es decir, viviendas inscritas oficialmente como tales, quedan bajo la mayoría cualificada.
Los alquileres de temporada (por meses sin inscripción específica) no se incluyen en esta regulación: para limitar esos casos, sería necesaria una modificación de estatutos o título constitutivo con unanimidad, por afectar al derecho de propiedad.
Por tanto, comunidades que solo logren mayoría cualificada pueden bloquear pisos turísticos, pero no el alquiler temporal habitual sin inscripción. Para esto último, se requiere un acuerdo unánime.
En búsqueda de un registro y control centralizado
La reforma también impulsa la Ventanilla Única Digital para registrar todos los alquileres de corta duración, incluidas las plataformas como Airbnb o Booking.
Esta plataforma operativa desde enero y obligatoria desde julio de 2025 permitirá centralizar datos e inspección, facilitando el control y la transparencia.
Este sistema, junto con la facultad vecinal y las sanciones previstas, refuerza el objetivo del Gobierno de asegurar el derecho a la vivienda habitual, limitando prácticas que concentran pisos en manos de fondos o promotores.