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La convivencia en una comunidad de propietarios puede verse gravemente afectada cuando uno de los vecinos incumple con sus responsabilidades. En España, no pagar las cuotas comunes impone cargas adicionales a los demás residentes y repercute negativamente en el mantenimiento del edificio.
Cuando la situación se prolonga y la deuda se incrementa, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) proporciona mecanismos para que las comunidades de vecinos puedan actuar legalmente.
Esta legislación incluso permite el embargo de los bienes del vecino moroso si este no cumple con sus obligaciones económicas.
Cuándo pueden embargar bienes a propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 9.1.e que cada propietario tiene la obligación de contribuir al sostenimiento de los servicios comunes de acuerdo con su cuota de participación.
Por su parte, el artículo 21 estipula que la comunidad, mediante acuerdo en junta, puede adoptar “medidas disuasorias” ante la morosidad, tales como la imposición de intereses de demora o la restricción del uso de instalaciones comunes, siempre que no se comprometa la habitabilidad de los propietarios.
Cuando un vecino incumple con sus obligaciones de pago, el proceso generalmente inicia con un requerimiento extrajudicial, que puede ser enviado por burofax o mediante notificación fehaciente.
Si la situación no se resuelve, se procede a presentar un procedimiento monitorio especial para comunidades. En estos casos, la ley permite actuar de manera expedita, incluso sin la necesidad de abogado o procurador, siempre que el importe de la deuda no supere los 2000 euros.
Una vez que la orden de pago se convierte en firme y el deudor persiste en su negativa a pagar, la comunidad puede solicitar la ejecución y el embargo de bienes para saldar la deuda pendiente.
Bienes que pueden ser embargados a un propietario
Si bien la posibilidad de embargo es real, no se produce de manera automática. Según expertos, la comunidad puede solicitar el embargo de bienes suficientes para cubrir la deuda, lo cual puede incluir la vivienda habitual, cuentas bancarias, nóminas, vehículos u otros activos del deudor.
No obstante, los tribunales tienden a valorar la proporcionalidad; por lo tanto, es menos probable que embarguen la vivienda habitual por deudas moderadas, a menos que la cuantía sea significativa.
Por ello, desde el momento en que una comunidad decide reclamar, es recomendable actuar con celeridad. El proceso incluye:
- Aprobar en junta la reclamación de deuda.
- Emitir el certificado de deuda.
- Iniciar el monitorio y, si es necesario, el posterior embargo.
Acciones que pueden tomar propietarios y comunidades frente al impago
Para la comunidad: es fundamental llevar un control actualizado de los deudores, convocar reuniones para aprobar acciones legales y notificar al moroso de manera clara.
Actuar con prontitud ayuda a reducir los costos de la deuda y previene su aumento. Para el moroso: regularizar la deuda lo antes posible es la mejor opción para evitar sanciones o embargos.
También tiene la posibilidad de impugnar la reclamación si considera que hay errores o injusticias, o negociar un plan de pago. Si se opone al monitorio, la ejecución puede adelantarse.
La acción legal no se detiene con la venta del inmueble. El propietario que transfiere la propiedad puede ser responsable por las deudas acumuladas en los tres años previos a la venta, además de la anualidad actual.
Es importante recordar que la ley establece plazos de prescripción. La comunidad tiene un máximo de cinco años para reclamar la deuda, a menos que ya se hayan iniciado acciones que interrumpan ese plazo.
Esta normativa impide que un propietario se ausente indefinidamente de sus responsabilidades sin que la comunidad pueda actuar. Existen mecanismos legales claros para garantizar el funcionamiento del edificio y el bienestar de todos los vecinos.