Fuente: Freepik
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La legislación española contempla un mecanismo legal que permite la adquisición de la propiedad de una vivienda sin necesidad de una compraventa. Se trata de la usucapión, también denominada prescripción adquisitiva, una figura regulada en el Código Civil que reconoce la titularidad de un inmueble a quien lo ha poseído durante un largo periodo de tiempo y cumple determinados requisitos.
No obstante, los expertos advierten que no es suficiente con residir en una vivienda durante años para convertirse en propietario. La normativa exige condiciones específicas y plazos prolongados para que pueda reconocerse este derecho, por lo que cada caso debe ser analizado de forma individual.
Usucapión y su regulación en el código civil
El artículo 1930 del Código Civil estipula que la propiedad y otros derechos reales pueden ser adquiridos a través de la prescripción, conforme a los procedimientos y condiciones establecidas por la legislación.
La usucapión otorga a una persona la posibilidad de obtener el dominio de un inmueble cuando ha ejercido su posesión durante el tiempo requerido legalmente y ha actuado con la apariencia de ser el propietario. Esta figura legal no constituye una compra ni una herencia, sino un método de adquisición reconocido por el marco normativo.
Sin embargo, la posesión debe cumplir con ciertas características. De acuerdo con el artículo 1941 del Código Civil, esta debe ejercerse en calidad de dueño, de manera pública, pacífica y sin interrupciones.
Requisitos para obtener una vivienda por usucapión
Para que una reclamación de usucapión prospere, es imperativo que la posesión cumpla con diversos requisitos:
- Actuar como propietario del inmueble.
- Mantener una posesión pública y notoria.
- No ejercer la posesión a través de violencia o conflictos.
- Conservar la posesión de manera continua durante el plazo legal establecido.
- Acreditar documentalmente y mediante pruebas el cumplimiento de estas condiciones.
El Código Civil también estipula que no se generan derechos de usucapión a partir de actos realizados por mera tolerancia del propietario o con su autorización.
La usucapión no implica que una persona pueda ocupar una vivienda ajena y convertirse automáticamente en su propietaria por el mero paso del tiempo. El reconocimiento de la prescripción adquisitiva depende del cumplimiento de todos los requisitos previstos en el Código Civil y de las circunstancias concretas de cada caso. La existencia de un contrato de alquiler, una cesión, un permiso del propietario o una posesión basada en la mera tolerancia puede impedir que esa situación reúna las condiciones necesarias para adquirir el dominio por esta vía.
Usucapión: las 2 modalidades reconocidas por la ley
La normativa establece distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria. La usucapión ordinaria requiere buena fe y justo título. En lo que respecta a bienes inmuebles, el plazo general es de 10 años en situaciones de presencia y de 20 años en casos de ausencia.
Por otro lado, la usucapión extraordinaria no demanda la acreditación de buena fe ni justo título, sin embargo, se estipula un plazo significativamente mayor. En lo que atañe a inmuebles, el Código Civil determina un periodo de 30 años de posesión continua.