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Aunque la Ley de Alquileres fue derogada por el Gobierno Nacional, muchos inquilinos y propietarios siguen teniendo dudas sobre qué derechos conservan y cómo se debe proceder legalmente ante la finalización de un contrato.
En especial, una situación frecuente en los alquileres es la del desalojo por falta de pago, que sigue generando controversia entre los dueños e inquilinos.
Lo que pocos saben es que un inquilino no puede ser desalojado de la vivienda si el propietario no cumple con un paso clave y obligatorio: presentar una intimación fehaciente por escrito.
Esta exigencia está prevista en el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina (CCyC), que regula actualmente las relaciones contractuales entre locador y locatario.
¿Qué debe hacer el dueño antes de iniciar un desalojo?
Según lo dispuesto en el artículo 1222 del CCyC, en los casos de alquileres habitacionales (es decir, destinados a vivienda), el propietario no puede iniciar una demanda de desalojo sin antes haber intimado al inquilino al pago de lo adeudado.
Este paso legal no puede omitirse y a intimación debe cumplir con ciertos requisitos:
Ser escrita y con prueba de envío y recepción.
Incluir el monto exacto que se reclama.
Especificar claramente el lugar y medio donde debe realizarse el pago.
Indicar con precisión la fecha límite para cancelar la deuda.
Si el propietario no presenta este documento correctamente, no podrá avanzar con el proceso de desalojo y el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda.
¿Qué pasa si el inquilino paga la deuda?
El mismo artículo establece que, si el inquilino paga dentro del plazo indicado en la intimación, el proceso de desalojo se frena automáticamente y el contrato de alquiler sigue vigente en las condiciones originales.
¿Cuándo sí puede iniciarse el desalojo?
Solo si el inquilino no paga lo adeudado después de haber recibido la intimación y transcurrido el plazo otorgado, el propietario podrá considerar resuelto el contrato e iniciar la demanda judicial para recuperar la propiedad.
Cabe aclarar que este procedimiento especial solo aplica a alquileres habitacionales. No rige para locales comerciales, oficinas o alquileres con otros fines, según el artículo 1223 del CCyC.
¿En qué otros casos puede rescindirse un contrato de alquiler?
Tanto el propietario como el inquilino tienen derecho a finalizar el contratoen determinadas circunstancias, siempre respaldados por el Código Civil y Comercial:
El dueño puede rescindir el contrato si:
El inquilino modifica el destino del inmueble.
Se detecta un uso irregular o no autorizado de la vivienda.
El inquilino abandona la propiedad sin previo aviso.
Hay falta de mantenimiento o conservación adecuada del lugar.
Se acumulan dos períodos sin pagar el alquiler.
Por otras causas previstas en el contrato firmado.
El inquilino puede finalizar el contrato si:
El locador no cumple con el mantenimiento del inmueble, impidiendo su habitabilidad.
En cualquier momento, aunque deberá pagar una penalización del 10% del valor del tiempo restante del contrato.