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Alquilar una vivienda en Colombia puede parecer sencillo, pero cada vez son más comunes prácticas que colocan a los arrendatarios en una situación de vulnerabilidad legal y habitacional. Entre ellas, la inclusión de cláusulas perjudiciales en los contratos se destaca como una de las más frecuentes. Algunas buscan trasladar al inquilino obligaciones que podrían restringir su defensa.
Esta situación deja espacio para que ciertos propietarios intenten insertar cláusulas que beneficien sus propios intereses, mientras los inquilinos enfrentan obstáculos y riesgos relacionados con demoras judiciales o desconocimiento de sus derechos.
La clave para los inquilinos está en identificar estas cláusulas abusivas, comprender cómo afectan sus derechos y conocer los mecanismos legales y preventivos que la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 820 de 2003) establece para protegerlos.
La cláusula del alquiler que puede dejarlo sin casa ni defensa
En Colombia, algunos arrendadores podrían incluir en los contratos cláusulas que faciliten desalojos rápidos o la rescisión unilateral del contrato. Sin embargo, la Ley 820 de 2003 establece que ningún propietario puede desalojar a un inquilino por la fuerza; cualquier incumplimiento debe resolverse mediante demanda judicial de restitución de inmueble.
El problema aparece cuando los contratos son ambiguos o intentan trasladar al arrendatario la obligación de aceptar arbitrajes o acuerdos paralelos que limitan su derecho a la defensa. Aunque no existe en el país una "cláusula de desahucio exprés" como en otros países, firmar sin asesoría legal puede dejar al inquilino vulnerable frente a retrasos judiciales o presiones del propietario.
Lo fundamental es tener en cuenta que el propietario no puede rescindir el contrato de manera unilateral ni obligar al inquilino a renunciar a su derecho a la defensa ante un juez, y cualquier intento de desalojarlo por vías de hecho constituye una acción ilegal con posibles sanciones para el arrendador.
Procedimientos alternativos y arbitraje: lo que debe conocer
En Colombia, los conflictos de arrendamiento deben resolverse por la vía judicial, según lo establece la Ley 820 de 2003. No existe un mecanismo legal equivalente a un "desahucio exprés" ni tribunales de arbitraje que puedan desalojar al inquilino sin debido proceso.
Algunas personas optan por conciliación o arbitraje voluntario, pero estos mecanismos no reemplazan los derechos legales del arrendatario. La participación en estos procesos es opcional, y el inquilino conserva siempre el derecho de acudir a un juez para garantizar una defensa completa ante cualquier incumplimiento contractual.
Firmar acuerdos sin asesoría legal puede generar confusión sobre los plazos y procedimientos. Aunque el arbitraje busca agilizar la resolución de conflictos, nunca puede vulnerar los derechos fundamentales del inquilino ni sustituir el proceso judicial que protege su estabilidad habitacional.
¿Cómo pueden protegerse los inquilinos ante esta cláusula?
Para evitar caer en esta trampa legal, es clave actuar con precaución antes de firmar cualquier contrato. Algunas recomendaciones clave son:
Leer todo el contrato detenidamente: revisar cada cláusula con atención, especialmente aquellas que intentes limitar derechos legales establecer procedimientos de arbitraje que sustituyan la vía judicial. En Colombia, ningún contrato puede obligar al inquilino a renunciar a su derecho a acudir ante un juez.
Consultar con un abogado especializado: ante cualquier duda sobre el contrato, solicitar asesoramiento a un profesional en derecho inmobiliario. Algunas entidades, como las oficinas de atención al consumidor o centros de conciliación, ofrecen orientación gratuita.
Negociar condiciones antes de firmar: en caso de detectar una cláusula abusiva, solicita al arrendador que las elimine o modifique. Según la Ley 820 de 2003, los contratos deben respetar los derechos de los inquilinos y no pueden imponer desalojos exprés ni limitaciones ilegales a la defensa judicial.
Denunciar cláusulas abusivas: si ya firmaste un contrato con condiciones que vulneran tus derechos, puedes presentar una queja ante la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) o acudir a mecanismos de conciliación para proteger tu derecho al debido proceso.